JODOH KITA Bukan NIKITTA WILLY BERBIKINI

Beberapa hari yg lalu sy mendapatkan sebuah pertanyaan dari teman alumni PKP Surabaya yg menanyakan berapa lebar jalan ideal akses masuk ke sebuah lokasi project untuk FLPP, beliau mendapatkan sebuah opportunity di wilayah Jombang seluas 1,2 Ha dengan hot deal sempurna yg di ajarkan PKP yaitu harga peroleh tanah 150.000 m2 dengan DP 10% sisa pembayaran termin 18 bulan dihitung sejak IMB terbit dan yg jadi keraguannya adalah akses masuk ke lokasi tersebut hanya 3,5 meter sepanjang 300 meter yg beliau tanyakan adalah apakah pihak perbankan akan bersedia menyetujui PKS KPRnya dan masalah berikutnya adalah lahan tersebut adalah sawah tadah hujan yg berpotensi timbul biaya urug tapi karena keterbatasan waktu sy belum sempat menjawab pertanyaan tersebut dan dalam kesempatan ini sy ingin sedikit mengupas kondisi tersebut

Sobat Properti!!
Berbicara project FLPP berarti kita berbicara sebuah project dengan target market kalangan masyarakat menengah ke bawah dengan penghasilan rata rata UMR artinya bisa dipastikan bahwa mayoritas konsumen pembeli memakai motor jarang sekali memakai mobil, artinya kaitan akses ke lokasi sepanjang bisa dilalui dengan SIMPANGAN MOBIL dengan MOTOR maka saya berkeyakinan soal akses pihak perbankan tidak akan mempermasalahkan sepanjang lebar 3 meter tersebut bisa dilebarkan sisi kanan kiri @50 cm total 4 meter (hal tersebut sdh sy buktikan di salah satu project sy di Tangerang bisa mendapatkan pembiayaan kredit konstruksi sebesar 4,2 Milyar padahal jalan asli hanya setapak 2,5 meter dan hanya bisa bebaskan pelebaran 1 meter di sisi kanan) tapi utk meyakinkan TEAM anda tidak ada salahnya anda meminta salah satu rekanan bank anda untuk diajak survey ke lokasi untuk di mintai pertimbangan

Kaitan soal kedua yaitu kondisi sawah adalah tadah hujan yg berpotensi nimbun jika berbicara pakem yg diajarkan yg di kelas worshop haruslah rata dan tidak nimbun ini sama artinya kita diwajibkan untuk meminang Nikitta yg sedang berbikini, padahal modal wajah kita pas pasan mirip Tukul arwana. Dalam artian sederhana adalah sangat jarang sekali di temukan sebuah hot deal sempurna pasti ada beberapa sisi kekurangannya (baca : Nikita hidungnya pesek dan perlu dimancungi)

So untuk menilai apakah lokasi yg harus nimbun tersebut masih menarik secara bisnis maka cukup ditambahkan di ACTION plan buget biaya nimbun 0,5 meter (setara dengan tinggi jalan muka) x jumlah luasan efektif, lalu masukkan biaya nimbun tersebut dalam kebutuhan modal kerja dan lihatlah apakah LABA project tersebut masih menarik bila di komper dengan modal kerja yg dikeluarkan! Kalo outputnya tidak menarik ya lupakan saja opportunity tersebut, tapi jika sebaliknya jika out putnya masih masih masuk standar kelayakan investasi dan memenuhi kaidah rumus 1-2-3 (modal 1, dapat 2 umur 3 tahun) maka project tersebut siap untuk di eksekusi

Apakah dengan lahan tersebut calon konsumen tidak bakal lari karena melihat lahan tersebut ternyata tanah urugan, sebuah pertanyaan yg menarik! Hal tersebut bisa dikonsultasikan dengan tim teknik Anda, sepanjang tanah urugan tersebut dalam proses penataannya menggunakan teknik yg benar (seperti menggunakan vibro dan ada jeda waktu beberapa bulan untuk mengeringkan) maka sy berkeyakinan konsumen Anda tidak akan lari. Hello bro, ini masih mending sawah di urug bagaimana dengan REKLAMASI teluk Jakarta, laut malah diurug dan sssttt 2 project kami dikalimantan LAHAN GAMBUT malah pondasi dicor di bawah air loh..

Mencari opportunity HOT DEAL itu gampang gampang susah apalagi di PERGURUAN KUNGFU PROPERTI kita di doktrin ngemprut 50 x dan itu mengaduk aduk emosi dan skill tinggi jadi kalo ingin mendapatkan hot deal sempurna seperti lahan tdk nimbun, lebar jalan 8 meter, lokasi super strategis di tengah tengah padat penduduk itu sudah rejeki ya INDOMART dan ALFAMART Mas bro

Jangan cinta lokasi, tapi cintailah bisnisnya
Nikitta Willy hidung pesek, No problem cukup mukanya di permak di salon saja!!

BUKAN AKU TAK MAU

 

Malam ini saya mendapatkan sebuah undangan dari sahabat lama yg sdh hampir 3 tahun terakhir tdk berjumpa, pertemuan terakir kami terjadi di pertengahan th 2013 ketika sy survey lahannya di sebuah daerah Banten. Secara finansial sahabat saya pada saat itu jauh diatas sy (saya pakai hyunday th 1997 sedangkan beliau sedan teana edisi terbaru)

"Jadi gini Mas, lahan sy yg di rangkas bitung itu sampai sekarang blm terdevelop, saya ingin mengajak mas dwi utk terlibat mengeksekusi lahan sy supaya sy bisa belajar dan sy lahan sy bisa jadi duit, ndak perlu Mas dwi siapkan DP lahan justru sy siapkan modal kerja 500 juta yg penting return utk modal kerja bisa lebih menarik"

Sembari mendengarkan saya sembari coret coretan diatas kertas untuk membuat quick count lahan tersebut, dengan perolehan lahan Rp. 300.000/meter dan kompetitor dlm radius 1 km dari lokasi bermain di harga 270 jutaan utk tipe 36/72 tentu harga perolehan lahan teramat sangat seksi (untuk teman praktisi yg sdh mampu membuat quick count tentu sdh paham cara berpikir sy), ditambah lokasi lahan SHM seluas 4.300 meter tersebut hanya berjarak 500 meter dari puspem dan hanya berjarak 2.500 meter dari alun alun pusat kota tentu apapun skenario strategi marketing nya lokasi ini mudah terserap oleh pasar dan dari sisi bisnis sangat menarik (sdh ada deposit modal kerja)

"Gini pak, terlibat dalam project tentu timbul hak dan kewajiban tapi dlm project ini cukup bpk siapkan seorang pimpro yg nantinya saya akan bantu utk membuat sebuah TEAM kerja, untuk mengawal project ini sampai finish, sy cukup mengambil posisi untuk membuat sebuah planning, organising, actuating dan controlling agar setiap tahapan demi tahapan bisa maksimal dan bisa mencapai finishing dengan baik"

"Bukan saya tidak mau mengambil posisi sebagai arangger (mpk : mitra pemilik keahlian) di project bapak, tapi dengan kemampuan waktu saya yg terbatas sy harus memprioritaskan menyelasaikan project yg telah saya mulai karena itu membutuhkan konsentrasi yg tinggi pula, dan beberapa project sy sedang loading lagi kencang kencangnya"

Diskusi kami sedikit tertunda ketika pelayan dunkin donats mengantar pesanan kopi dan donat yg kami pesan

"Sebagai teman tentu saya senang dan berbangga hati karena bpk memberikan sebuah opportunity menarik untuk saya, tapi terkait terkait kewajiban sy di project yg sedang berjalan tentu ada skala prioritas yg harus saya dahulukan"

Hampir 2 jam kami berdiskusi bahkan saya sampai menambah segelas kopi, hingga pada sebuah titik kesimpulan

"Ok Mas dwi, harapan sy opportunity dari sy tolong dipertimbangkan jika pun tdk bisa terlibat sebagai arangger di project setidaknya sy minta sampeyan bisa sebulan sekali meluangkan waktu 3 jam untuk ngopi dan berdiskusi dengan saya"

Dalam perjalanan pulang sembari nyetir mlm ini, dalam hati sy berdoa kepada Tuhan semoga keputusan saya adalah keputusan tepat dan hal ini semoga menjauhkan diri dari sifat sombong karena sejatinya saya hanya bersikap untuk lebih realistis dalam menyikapi setiap keadaan


Catatan guru saya...

Tangerang, 19 Agustus 2016
Mr DP

EARLY BIRD

EARLY BIRD STRATEGY : Burung yg paling pagi, akan dpt makanan paling banyak. Beli properti saat masih gambar dan tanah belum dikeruk akan untung paling besar. Benarkah? Ada 2 hal :

Pertama, jika Anda sdh niat untuk long-term (5 thn keatas), ya beli early bird cocok. Developer sdh tahu harganya akan jadi brp dlm 2 tahun lagi krn mrk sdh membuat proyeksi sales dari P1 sd. P7 dng kenaikan x% per periode/per jml unit terjual. Kenaikan2 berada pd kisaran 40-90% dari harga perdana (2-3 thn lalu). Artinya, nilai aset Anda jika beli 400jt, pd akhir thn ke 3, dng compound 25%, sdh menjadi sekitar 781jt. Belum lagi jika siap sewa di thn ke 2, maka Anda ada tambahan di kantong.

Kedua, jika Anda pembeli ragu2 yg gak jelas bakal long-term atau megap2 angsurnya. Pd kelompok ini, efek early bird tdk bakal kerasa pedasnya. Early bird model, tidak berpihak kpd pembeli jk pendek, kecuali pd satu-dua project yg memang jadi masterpiece rebutan bnyk org dng unit tdk terlalu bnyk.

Tdk hitam putih. Faktanya, ada investor early bird yg "terpaksa" jual under market dari harga price list developer di thn ke 2-3 dan bahkan jadi persaingan harga yg bikin kacau struktur harga disini. Unit2 ini biasanya dibeli oleh " eagle investor" yg cerdas, cepat, jelalatan cari mangsa dan greedy. Hari gini, mau dibilang apa-dah, yg penting untung paling gede.

Ternyata early bird (burung) memang selalu kalah dibanding eagle investor (elang). Hukum alam.

DO YOU KNOW...???

Taukah ANDA!

Bahwa untuk mendapatkan sebuah hasil MAKSIMAL dari pekerjaan plester dan acian dengan alas dasar BATU PUTIH (hebel) adalah dinding terlebih dahulu di kamprot dengan adukan PASIR KASAR

Metode ini dapat menghasilkan sebuah plesteran yg benar benar merekat erat ke dinding. Metode ini sangat tidak dianjurkan utk alas dasar dinding BATA MERAH

SELAMAT MENCOBA

Renungan

*_Di satu desa di Osaka, Jepang, terdapat petani yang menanam jagung unggulan & seringkali memenangkan penghargaan petani dengan jagung terbaik sepanjang musim._*

_Suatu hari, seorang wartawan dari koran lokal melakukan wawancara untuk menggali rahasia kesuksesan petani tersebut._

*_Wartawan itu menemukan bahwa ternyata petani itu selalu membagikan benih jagungnya kepada para tetangganya._*

_"Bagaimana Anda bisa berbagi benih jagung dengan tetangga Anda, lalu bersaing dengannya dalam kompetisi yang sama setiap tahunnya?"_
_tanya wartawan, dengan penuh rasa heran & takjub._

_"Tidakkah Anda mengetahui bahwa angin menerbangkan serbuk sari dari jagung yang akan berbuah & membawanya dari satu ladang ke ladang yang lain._

_Jika tetangga saya menanam jagung yang jelek, maka kualitas jagung saya akan menurun ketika terjadi serbuk silang._

_Jika saya ingin menghasilkan jagung kualitas unggul, maka saya harus membantu tetangga saya untuk menanam jagung yang bagus pula",_ jawab si Petani itu.

Petani ini sangat menyadari hukum _*"keterhubungan" ( law of attraction)*_ dalam kehidupan.

_Dia tidak dapat meningkatkan kualitas jagungnya,_
_jika dia tidak membantu tetangganya untuk melakukan hal yang sama._

*****
Sahabatku ...

*_Dalam kehidupan ini,_*

_jika kita ingin menikmati kebaikan, kita harus memulai dengan  menabur kebaikan kepada orang2 di sekitar kita._

_Jika kita ingin bahagia, maka kita harus menabur kebahagiaan untuk orang lain._

_Jika kita ingin hidup dengan kemakmuran, maka kita harus berupaya pula untuk meningkatkan taraf hidup orang2 di sekitar kita._

*_Sebaliknya, jika kita menebar keburukan dan kejelekan kepada orang2 di sekitar kita,_*

*_maka percayalah, keburukan dan kejelekan itu niscaya akan menyelimuti hidup kita._*

_Anda tidak akan mungkin menjadi pribadi yang sukses, jika Anda tidak berhasil menabur dan menebar kebaikan pada orang2 di sekitar Anda._

*Kualitas Anda Ditentukan Oleh Orang-Orang di Sekitar Anda.*

_Orang yang cerdas itu sejatinya adalah orang yang mencerdaskan orang lain,_

_begitu pula orang yang baik adalah orang yang mau membaikkan orang lain._

*Menjadi orang penting itu baik, tapi menjadi orang baik itu lebih penting.*

_Semoga Tuhan selalu membimbing kita agar:_
_- berhati bersih,_
_- berfikiran jernih,_
_- berkata baik, dan_
_- berperilaku positif._

*Semoga bermanfa'at

SAYA MEMANG ALERGI DENGAN TANAH SENGKETA

"Ok pak, saya minat dengan lahan 5,7 ha ini. Harga dan skim bayar saya setuju. Sekarang saya mau bayar tanda jadi 10 jt dan tanda tangan Surat Kesepakatan Bersama. Terlebih dahulu saya mau lihat SHM aslinya."

Maaf pak, SHM asli kami titipkan di notaris. Dan statusnya pun sedang kami blokir di BPN. Takut terjadi penyimpangan.

"Duh, ada kasus apa pak? Mohon diberi penjelasan ..."

Begini pak. Lurah terdahulu secara diam diam menerbitkan girik palsu seluas 3 ha yang plotting lahannya persis diatas tanah 5,7 ha milik kami. Jadi cuma sebagian saja yang dipalsukan. Lahan dijual kepada seseorang, kemudian disertipikatkan. SHM diagunkan ke BNI dan macet, sehingga BNI mau eksekusi. Tentu saja BNI berhadapan dengan kami. Kami berperkara, lurah pemalsu dokumen kami tuntut pidana, hingga stress dan meninggal dunia.

BNI kalah terus di pengadilan tingkat 1,2 juga di MA. Keputusan final (inkracht) sudah terjadi, tapi kami belum bisa ambil salinan karena kami belum mampu membayar biaya pengacara. Makanya saya minta dibantu dulu 100 jt untuk bayar pengacara supaya salinan inkracht di MA bisa diambil.

"Yeah, terus terang saya paling malas jika lahannya tersangkut kasus hukum. Karena saya tidak ahli di bidang demikian. Takut terpeleset meski kami bisa lakukan legal clereance. Jadi mohon maaf saya tak mau repot repot nalangi 100 jt hanya untuk mengambil dokumen inkracht. Saya mundur saja deh ..."

Sobat properti, saya ngomong mundur bukan sekedar karena harus nalangi 100 jt dulu dimuka. Tapi saya memang alergi eksekusi lahan yang tersangkut sengketa kasus hukum. Potensi bahayanya besar. Cari lagi aja lahan yang lainnya, yang clear and clean, yang sertipikatnya bisa ditunjukkan saat kita membayar uang tanda jadi.

Kecuali anda mau repot.

DIJUAL : PETI MATI ! BONUS : SEMANGKUK BURCANGJO

Pernah dengar teori SMART dalam berbisnis gak? Kepanjangan dari ; Specific Measurable Achievable Result Time frame.

SPECIFIC
Bisnis itu harus jelas. Jangan kayak tetangga gue, jualan bubur kacang ijo merangkap jualan peti mati, dan juga telur asin. Gak jelas banget deh. Yang beli bubur kacang ijo biasanya anak muda sambil nongkrong, tapi mana enak nongkrong dengan pandangan peti mati? Mana ada makan bubur kacang ijo dibarengi makan telur asin? Akhirnya bisnisnya tutup alias bangkrut.

MEASURABLE
Bisnis itu harus terukur. Kalau modal ente cuma cepek tyo (100 jt), ya jangan berani terima borongan 10 unit rumah bung. Ente pikir semua toko leveransir mau kasih hutangan material? Ente pikir developer pemberi pekerjaan bayarnya tagihan pasti on time? Kalau sampai termin ente telat cair, rasain loe ... Modal 100 jt mestinya cukup ambil 2-3 unit bangunan saja.

ACHIEVABLE
Bisnis itu harus bisa dieksekusi dan direalisasi, bukan cuma didalam mimpi. Buat apa punya angan angan jadi pengusaha properti, tapi cuma menuliskannya di kertas kecil yang dipakukan ke tembok. Gak pernah baca buku Kitab Properti no 1, gak pernah ikut workshop propertinya PKP, gak pernah cari lahan hotdeal, gak pernah bikin business plan untuk dijajakan kepada investor. Itu namanya mimpi bung. Sono pergi ke washtafel lalu cuci muka loe biar segerrr ...

RESULT
Bisnis itu harus ada hasilnya, yaitu laba. Bukan kayak bininya teman gue yang buka butiq dengan modal 180 jt, tapi omset sebulan gak pernah tembus 10 jt dan gagap saat ditanya berapa labanya. Sambil tersenyum bininya menjawab bahwa buka butik cuma buat cari kegiatan. Woiiii, kalau sekedar cari kegiatan mending ikut senam kegel pagi dan sore biar jepitan makin kencang dan bikin suami senang.

TIME FRAME
Bisnis harus ada batasan waktunya. Modal 1M dengan potensi laba 600 jt memang bagus jika proyeknya selesai 18 bulan. Kalau selesainya 4 tahun, amit amit, itu sih namanya bercocok tanam di lahan yang kurang subur bro. Nunggunya sampai rambut ubanan.

JATAH SEJAHTERA

Jika setiap orang mengambil jatah cukupnya untuk hidup sejahtera (bukan pas-pasan), tak ada kemiskinan di dunia ini.

Masalahnya manusia memiliki sikap rakus melebihi angka cukup sejahteranya. Hingga mengambil 'jatah sejahtera' orang lain.

Dan tak terasa paham kapitalis itu merasuk seolah kewajaran dalam berbisnis, menghasilkan persaingan yang tak sehat.

Dalam dunia bisnis, penyakit kapitalis bahkan sudah merasuk ke fondasi yang sangat dasar, yaitu bisnis model.

Perusahaan raksasa tidak lagi memusingkan keuntungan di sektor real, yang penting untung di akuisisi atau naiknya nilai saham mereka.

Jangan kaget serbuan perusahaan dotcom di Indonesia yang menghalalkan segala cara. Strategi jual rugi yang mematikan UKM kita.

Kalo tidak lari ke konglomerasi (hulu-hilir), dibangun untuk dijual ke raksasa kapitalis lainnya atau untuk menaikkan harga saham mereka di lantai bursa.

Apalagi jika tangan money laundry sudah bermain, jangan harap menang harga dengan mereka. Untung bukan tujuan, yang penting uang haramnya berganti seri.

BUMN harusnya menjadi benteng pertahanan dari ekspansi asing, bukan untuk dijual ke kapitalis, apapun alasannya. Ibarat barang pabrik yang reject, lebih baik dihancurkan daripada dijual dan menjadi senjata makan tuan.

Namun kita tak bisa berharap perubahan Indonesia kepada siapapun, apalagi pemerintah. Berharap sama Allah saja, trus bersatu dalam gerakan. Melebarkan lingkaran manfaat, saling berbagi manfaat.

Jika kaujadikan DUIT adalah tujuanmu, maka SETAN akan jadi sekutumu, menghalalkan semua jalan sesatmu.

Setiap strategi bisnis yang kau buat, jangan hanya mikir untungnya saja untukmu, adakah kerugian orang lain disitu..?

Jadikanlah bisnismu jembatan rejeki bagi orang lain, bukan mesin romusha untuk membangun kerajaanmu.

Sukses itu jika majunya usahamu menjadi kesejahteraan karyawan dan orang-orang di sekitarmu.

Jaya setiabudi

BERSAHABAT DENGAN KEGAGALAN

Setiap kita pasti pernah mengalami kegagalan dalam salah satu urusan yang kita jalani dalam kehidupan. Kita perlu belajar dari Thomas Alfa Edison (TAE) menyikapai kegagalan. Ketika itu, sudah ribuan kali TAE melakukan percobaan untuk menemukan bola lampu. Karena berulangkalai gagal, teman-teman TAE meledek, ada yang mentertawakan dan juga ada yang menganggap TAE gila.

Namun, ketika ia diwawancari Napoleon Hill kemudian diajukan pertanyaan “Mr. Edison, apa tanggapan Anda, setelah ribuan kali usaha anda gagal menciptakan bola lampu?” TAE menjawab, “Maaf, siapa bilang saya gagal. Saya sekarang menjadi tahu bahwa ada ribuan cara yang tidak sesuai dengan apa yang saya inginkan. Dan saya juga menjadi tahu bahwa ada ribuan bahan di muka bumi ini yang tidak bisa digunakan untuk membuat bola lampu.”

TAE tidak menganggap bahwa percobaan ribuan kali yang telah dilakukan dianggap suatu kegagalan. Tapi justeru menjadi ilmu dan pengalaman yang begitu bermakna dalam hidupnya. Tak ada rumusan menang-kalah dalam hidupnya, yang ada rumusan menang-belajar. Dengan pola pikir seperti ini, wajar kalau TAE sebagai ilmuwan yang memiliki hak paten terbanyak di dunia. Lebih dari 1000 hak paten telah dimiliki oleh TAE.

Dan memang faktanya, orang-orang hebat dunia pasti pernah mengalami kegagalan. Raja-raja kesuksesan ternyata juga adalah raja-raja kegagalan. Contohnya Soichiro Honda. Ia pernah membuat ring piston. Hasil karyanya itu dijual ke Toyota dan ternyata ditolak karena tidak memenuhi standar perusahaan. Dia berhenti atau menyerah? TIDAK. Dia mencoba berbagai model yang akhirnya diterima Toyota.

Begitu modelnya diterima, ia berusaha mendirikan pabrik sendiri agar mampu memenuhi permintaan Toyota. Keinginan Soichiro Honda tidak disetujui pemerintah, karena ketika itu sedang suasana perang. Ia tidak diberi semen oleh pemerintah. Dia menyerah? TIDAK. Dia bersama dengan teman-temannya justeru mencari akal untuk membuat semen. Maka berdirilah pabrik milik Soichiro Honda.

Semasa perang, pabrik miliki Soichiro Honda terkena bom dua kali. Hampir semua fasilitas pentingnya luluh lantak. Dia menyerah? TIDAK. Dia mendirikan pabriknya kembali dengan berbagai barang bekas yang ada. Tidak lama kemudian, gempa datang. Kali ini pabriknya rata dengan tanah.

Cobaan berikutnya datang. Krisis ekonomi setelah perang dunia kedua terjadi di seluruh dunia termasuk Jepang. Honda mengalami kebangkrutan total dan jatuh miskin. Sebagai manusia biasa, Hondapun oleng. Dia menyendiri di rumahnya beberapa saat. Tidak ingin larut lama dalam kesedihan, Honda kemudian mengikatkan sebuah mesin di sepedanya, dan jadilah sepeda motor. Ternyata, orang-orang Jepang tertarik dengan ide Honda ini. Permintaan melonjak dan inilah cikal bakal lahirnya kerajaan Honda Motor Company.

Jadi, kalau anda ingin menjadi orang hebat, maka Anda harus siap menerima kegagalan. Ada pepatah yang saya dapatkan ketika saya memberikan training di Makasar, ”Pelaut yang ulung tidak akan lahir di laut yang tenang.” Orang-orang yang hebat tidak akan lahir dari orang yang tidak mendapat cobaan dan ujian.

Maka jika suatu kegagalan datang kepada anda, Anda harus punya persepsi. Tuhan sedang menyempurnakan dan menguatkan hidup Anda. Ketika sebelas bisnis saya bangkrut, saya berpikir : ”Mungkin kepedulian saya dengan orang lemah kurang,” Saya tidak boleh cepat-cepat menilai bahwa orang ini baik, orang itu tidak baik. Kalau kita mau menilai orang, kita harus pernah berbinis dengan dia, menilai orang bukan di tempat-tempat ibadah.”

Pukulan dan kegagalan harus dihadapi oleh setiap pemenang. Para pemenang bukan takut dan menghindar dari kegagalan tapi mereka berharap semoga mereka kuat menghadapi kegagalan. Jadi bersahabatlah dengan kegagalan.

LOADING TINGGI

Kami mencari lahan-lahan prospektif di beberapa kota di Indonesia untuk dibangun perumahan, dengan sistem kerjasama.

Konsep kerjasama yang dimaksud di sini adalah bukannya kerjasama yang bersifat bayar dp atau cicilan lahan, tapi kami mencari pemilik tanah yang ikut berpartisipasi dalam project perumahan ini, dan bersifat bagi hasil.

Persyaratan utama yang harus dimiliki :
dokumentasi lengkap, sertifikat dan kepemilikan legal serta sesuai dengan persyaratan untuk pengembangan kawasan
semua perjanjian di tuangkan di hadapan notaris, demi tercapainya tujuan bersama
terbuka dan kooperatif

Pola umum dan pola khusus yang kami terapkan kami jamin akan menguntungkan pemilik tanah dalam hal kontrol dan monitoring, serta pembagian hasil usaha nantinya, yang akan kami bicarakan lebih lanjut dalam pertemuan-pertemuan negosiasi nantinya.

Jika anda memiliki rekanan/kenalan, kerabat/saudara, atau bahkan anda sendiri yang memiliki lahan berprospek perumahan dan mempunyai minat untuk bekerjasama dan menjadi pengembang perumahan, silahkan inbox kami dengan format :
Nama Lengkap
Kota - Propinsi
Nope/WA
Informasi Lahan (lokasi; luasan; kepemilikan; dokumen legalitas; existing lahan saat ini; informasi lainnya ttg lahan tsb)

KALAU TAK PUNYA 50 JUTA ARTINYA SITU GAK BONAFID

Kalau bapak memang serius untuk menggarap tanah saya, tolong beri saya tanda jadi 50 jt dulu.

"Maaf pak, kalau cuma 5 jt atau 10 jt, saya siap bayar sekarang juga. Tapi jika harus 50 jt saya keberatan."

Kenapa keberatan? Jika memang serius uang 50 jt tak seberapa dibanding nilai lahan saya yang lebih dari 1,5 milyar.

"Maaf pak, saya mesti pastikan dulu beberapa hal. Tentang luasan dimana harus dilakukan pengukuran fisik di lapangan, termasuk menunjukkan batas lokasi. Tentang pengecekan tata ruang, guna memastikan lahan ini bisa dikembangkan jadi perumahan."

Ah kelamaan, situ bonafid apa gak sih? Kalau tak punya uang 50 jt bagaimana mau garap lahan 5000 m2 milik saya ini?

(hati panas nih dibilang gak bonafid)

"Oke deh, saya siap bayar tanda jadi 50 jt, ayo kita ke notaris. Bapak bawa SHM aslinya, kita langsung PPJB. Saya sebelumnya cuma lihat foto copy nya saja. Mohon bapak tunjukkan SHM aslinya."

(muka pemilik tanah agak bingung)

Hmm, hmm .. Saya belum bisa menunjukkan SHM aslinya, karena karena karenaaa .... karena aslinya saat ini sedang saya gadaikan ke orang lain.

"Lha bapak serius jual tanah gak sih? Kalau jual barang ya mesti ada dokumennya. Jual tanah ya mesti ada sertipikatnya. Bapak gadaikan berapa?"

Saya gadaikan ke orang senilai Rp 150 juta.

"Oke deh, bapak tadi bilang saya gak bonafid. Sekarang saya tunjukkan bahwa saya bonafid. Saya siap bayar bapak 50 jt + 150 jt. Ayo kita datangi pihak yang memegang SHM nya bapak, kita tebus, dan kita bawa SHM asli ke notaris."

(hening sejenak, dengan gagap menjawab ...)

Ehm, ehmm ... Yang pegang SHM saya baru kemarin sore berangkat naik haji. Jadi mungkin baru 2-3 minggu lagi pulang ke rumah.

"Ya kalau begitu saya tidak mau bayar 50 jt pak. Gimana saya mau bayar segitu jika dokumen aslinya belum saya lihat. Saya tunggu beliaunya pulang haji dulu deh, baru kita transaksi."

Kelamaan pak, saya butuh 50 jt sekarang. Jika bapak serius, segera bayar, jika bapak tidak percaya kepada saya, ya sudah stop sampai disini saja. Saya cari pembeli lain.

"Gak masalah pak .. Mohon maaf bukan saya tidak percaya, tapi ini cuma bentuk kehati-hatian saya saja. Saya berprinsip tanah yang mau saya beli harus saya pastikan SHM aslinya tidak sedang diagunkan atau dijaminkan."

Sobat properti, saya memilih lepas peluang hot deal ketimbang dapat masalah di kemudian hari. Pengalaman saya selama ini jika SHM sedang diagunkan atau digadaikan ke pihak ketiga, maka nilai yang disebut biasanya tak sesuai nilai hutang aslinya.

Contoh ; Ngaku digadaikan 80 jt, saat mau ditebus ternyata hutang aslinya 300 jt. Ngaku dijaminkan 200 jt, saat mau ditebus ternyata hutang aslinya 650 jt. Berkali kali saya alami hal seperti ini.

Oh ya, lahan 5000 m2 dalam kasus diatas dealnya lunak. Harga Rp 500 rb/m2. DP 250 jt, sisanya boleh dibayar sesuai penjualan, maksimal 3 thn. Bagus ya?

Tapi saya memilih tidak ambil resiko, ketimbang dipaksa bayar tanda jadi 50 jt untuk SHM yang sedang digadaikan, saya memilih lepas peluang hotdeal. Feeling saya hutangnya lebih besar dari nilai itu.

Jika saya terlanjur bayar tanda jadi 50 jt dan ternyata hutangnya (misal) 400 jt, saya akan berada di posisi yang sulit. Kehilangan 50 jt yang terlanjur dibayarkan, atau terpaksa memperbesar uang muka demi menyelamatkan uang 50 jt. Amit-amit, jangan sampai terjadi pada diriku.

BERAPA LUASS.?

BERAPA LUAS LAHAN IDEAL UNTUK DIKEMBANGKAN MENJADI RUMAH MURAH BERSUBSIDI ?

Artikel ini ditulis khusus untuk murid-murid PKP (Perguruan Kungfu Properti) yang sudah mengenal konsep MPT (Mitra Pemilik Tanah), MPM (Mitra Pemilik Modal) dan MPK (Mitra Pemilik Keahlian). Bagi yang belum pernah mengikuti kelas workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan, mohon maaf jika anda tak bisa memahami beberapa konten yang dideskripsikan.

Sobat properti, didalam artikel ini saya ingin menjelaskan mengenai luas lahan ideal yang bisa kita kembangkan menjadi proyek perumahan bersubsidi, dengan asumsi pendekatan dari faktor skala investasi dan kelayakan bisnis.

Semua murid PKP sudah diajarkan bahwa karakter MPM yang mudah dijumpai adalah yang kesanggupan berinvestasinya di skala 500 juta s/d 2 milyar, dan potensi labanya adalah 60% dalam durasi 18 bulan.

Semua murid PKP juga sudah dibekali jurus berburu lahan hotdeal yang mengajarkan bahwa eksekusi lahan bukanlah membayar tunai melainkan harus yang DP nya ringan (max 15% atau 500 juta) dan sisanya diangsur panjang.

Nah, berdasarkan simulasi dengan kebutuhan modal kerja 1,5 milyar dan umur proyek 24 bulan, maka diperoleh detail perhitungan sbb :

1. Berapa kebutuhan modal kerja yang dibutuhkan? Rp 1.500.000.000,-
2. Berapa bulan umur proyek? 24 bulan
3. Berapa laba yang menarik bagi MPM? Rp 1.200.000.000,-
4. Berapa potensi laba yang menjadi bagian kita selaku MPK? Rp 520.000.000 atau 3/7 dari bagian MPM
5. Berapa prosentase laba yang diberikan kepada MPT? 15% atau Rp 320.000.000
6. Berapa target laba total untuk proyek yang sedang dikembangkan? Rp. 2.020.000.000,-

Jika target laba total adalah kisaran Rp 2 milyar, sedangkan berdasarkan pengalaman empiris saya selama ini laba rumah bersubsidi rata-rata adalah Rp 900 juta s/d 1,5 milyar per hektar, maka jika anda mau mengembangkan rumah FLPP, saya sarankan minimal seluas 2 ha, supaya antara effort tenaga dan modal kerja yang diinvestasikan cukup sebanding.

Jika lahan terlalu kecil, dengan margin laba rumah bersubsidi yang tipis, bisa-bisa kita sebagai MPK cuma dapat 200 jutaan saja setelah bekerja keras selama 18 - 24 bulan. Not worth it.

Potensi laba bisa membesar jika harga perolehan lahannya dibawah Rp 150.000/m2, atau umur proyek anda bisa dipersingkat karena pemasaran yang super kilat. Jika anda mendapatkan lahan yang tak jauh dari kawasan industri, mungkin pemasaran rumah FLPP kita bisa cepat.

Luas lahan minimal 2 ha juga membuat kita lebih mudah menjalin kemitraan dengan BTN dalam hal penyaluran KPR subsidi ataupun KYG / KMK Konstruksi, mengingat potensi lending nya yang cukup menjanjikan. Jika lahan 2 ha diasumsikan sejumlah 140 unit rumah, artinya ada potensi penyaluran kredit FLPP senilai 15,4 milyar. Itu sangat menarik buat BTN untuk bermitra dengan anda.

Belum lagi jika kita juga mengajukan KMK (kredit modal kerja) konstruksi senilai Rp 3 - 5 milyar, sudah pasti proyek kita akan didukung penuh oleh BTN.

Semoga artikel singkat ini cukup membantu anda untuk memahaminya.

Jangan lupa ikut workshop properti nya PKP, jadwal terdekat 6-7 Agt 2016 di Yogyakarta.

MENGEMBANGKAN RUMAH MURAH BERSUBSIDI

Rumah Murah

YUK BERBURU LAHAN MURAH UNTUK RUMAH MURAH

Naluri saya sebagai pengembang langsung terusik manakala melihat begitu banyak kemudahan yang diberikan oleh pemerintah untuk program perumahan rakyat yang dikenal sebagai rumah bersubsidi yang dibiayai dengan skim FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan).

Betapa tidak? DP mulai 1%, bunga 5% berlaku tetap, dan tenor kredit bisa sampai dengan 20 tahun. Apalagi sebelumnya sudah berlaku ketentuan PPH nya cuma 1% dan PPN nya ditanggung negara alias free PPN. Hmm, sungguh ini sebuah opportunity.

Tahukah anda apa masalah terbesar bagi kita untuk menyabet opportunity tersebut? Problemnya adalah di pengadaan lahan. Sulit sekali bagi kita mendapatkan lahan yang memenuhi kriteria bisa dikembangkan menjadi perumahan murah skim FLPP, karena membebaskan lahan untuk rumah bersubsidi harus memenuhi berbagai kriteria.

Nah, lahan yang saya cari harus memenuhi kriteria sbb :

1. Harga lahan maksimal Rp 150.000/m2
2. Lahan sudah bersertifikat, karena biaya pembuatan sertifikat relatif mahal
3. Sesuai RUTRK (rencana umum tata ruang kota) masuk zona kuning (perumahan)
4. Status lahan di sertifikat sudah pekarangan (bukan sawah atau pertanian), supaya tidak perlu melakukan alih fungsi lahan
5. Eksisting lahan bukan sawah, supaya tidak perlu melakukan urugan atau penimbunan yang relatif mahal
6. Eksisting lahan bukan bukit berkontur karena melakukan pekerjaan cut and fill membutuhkan biaya besar
7. Dalam radius 5 km harus ada potensi market sebesar 50x dari jumlah unit yang dipasarkan (disarankan dekat dengan kawasan industri)

Kriteria no 2 s/d 6 pada dasarnya untuk mengusahakan supaya tidak ada tambahan biaya lagi yang secara signifikan akan membebani perhitungan HPT (Harga Pokok Tanah) untuk proyek rumah bersubsidi yang akan kita kembangkan.

Oh ya, menjual rumah FLPP harus memenuhi batasan harga yang ditentukan oleh pemerintah. Untuk area Pulau Jawa (selain Jabodetabek) patokan harganya adalah Rp 116,5 juta.

Kenapa saya menentukan harga perolehan lahan dibatasi maksimal Rp 150.000/m2? Supaya bisa memenuhi dasar perhitungan sbb ;

Harga lahan (brutto) : Rp 150.000/m2
Asumsi efektif 60%
Harga lahan (netto) : Rp 250.000/m2

Biaya desain, perijinan, pematangan lahan, overhead cost : Rp 300.000/m2

HPT (Harga Pokok Tanah) : Rp 550.000/m2

Laba : Rp 250.000/m2

HARGA JUAL TANAH : Rp 800.000/m2

Anda bingung darimana angka-angka tersebut? Itu yang Rp 300.000/m2 adalah pembenanan biaya versi quick count. Jika mau tahu versi detail, silahkan ikut kelas workshop PKP. Untuk pembebanan laba Rp 250.000/m2, itu pakai asumsi bahwa laba setara 1x harga tanah.

Yuk sekarang kita menghitung harga jual 1 unit rumah murah type 36 luas tanah 72 m2.

MENGHITUNG HARGA JUAL
RUMAH TYPE 36 / 72

Biaya bangunan :
Rp 1,3 jt x 36 m2 = Rp 46.800.000
Biaya tanah :
Rp 800.000 x 72 m2 = Rp 57.600.00
Biaya sambung listrik, sambung air, IMB, split SHGB, fee sales dll = Rp 10.000.000
SUB TOTAL = Rp 114.400.000
PPH 1% = Rp 1.200.000
HARGA JUAL = Rp 115.600.000

Nah, anda lihat harga jual Rp 115,6 jt per unit masih memenuhi batasan harga Rp 116,5 juta.

Perhatikan bahwa batasan harga borongan bangunan cuma Rp 1,3 jt/m2 jadi anda mesti cerdas memilih desain yang simpel dan murah biaya konstruksinya tanpa harus mengabaikan masalah struktural dan estetika.

Jika harga borongan bangunan anda diatas Rp 1,3 jt/m2 maka terpaksa anda harus merelakan target labanya direduksi sedikit, bukan Rp 250.000/m2 tetapi cuku Rp 200.000/m2 saja. Masih lumayan koq, sehektar bisa dapat Rp 1,2 milyar.

Menaikkan harga jual rumah diatas patokan Rp 116,5 jt tidak direkomendasikan. Sekalipun bisa dikemas sebagai peningkatan mutu atau tambahan UM, tetap saja itu membuat daya serap pasar menurun. Target kita adalah MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), dan bagi mereka selisih sekian juta saja merupakan hal sensitif yang mempengaruhi keputusan untuk jadi membeli atau tidak.

Kesimpulan dari artikel ini :
Harga perolehan lahan untuk rumah FLPP tak boleh melebihi Rp 150.000/m2. Lewat dari pagu itu, bablaaaas angine ....

Untuk artikel ini, bahasan mengenai potensi market belum dikupas secara khusus dan akan dibahas di artikel lainnya.

TAK PERLU BAYAR DP LAHAN 1,5 HA INI BOLEH ANDA KERJAKAN

Hari ini saya survei lahan seluas 1,5 ha di Cileunyi Kab. Bandung. Infonya saya peroleh dari seorang pembaca setia blog jinproperti, yang belajar jurus hotdeal dan langsung mempraktekkannya.

Lahan terdiri atas 6 bidang dimana 5 bidang diantaranya sudah SHM dan 1 bidang masih girik. Harga per m2 diminta Rp 800.000, berlaku fix selama 24 bulan sejak Ijin Lokasi terbit, dan sesudahnya naik 10% pertahun atas kavling yang belum terjual.

Pemilik tanah tidak meminta DP, tapi meminta bagi hasil 60:40. Dia yang 40, saya yang 60. Asyik juga nih, gak perlu keluar uang muka.

Tapi ada requestnya begini ;
Saya tak mau dapat mitra ecek ecek dan tidak bonafid. Jadi meski saya tidak meminta uang muka, saya meminta mitra saya memarkir modal kerja sebesar 2 milyar di rekening bersama. Itu untuk memastikan bahwa proyek kita tidak macet ditengah jalan.

Saya jawab begini ;
"Boleh pak! Parkir 2 milyar dimuka, tapi jika setoran modal kami sudah terpakai semua untuk kepentingan proyek, dan ternyata cashflownya belum sehat, maka lahan bapak boleh diagunkan untuk mendapatkan kredit konstruksi."

Tidak masalah. Saya bersedia diagunkan, asal uangnya masuk di rekening yang dikelola kita bersama. Saya memang dosen, tapi saya juga konsultan bisnis, jadi saya paham skim kerjasama seperti ini. Jadi kita sudah deal nih?

"Hmm, secara umum sudah. Tapi saya minta waktu 1 minggu untuk survei kompetitor. Saya belum yakin dengan harga perolehan tanah yang 800rb/m2 tersebut. Saya takut itu kemahalan dan tidak kompetitif."

Ok pak Ari, saya tunggu info selanjutnya. Entah berjodoh atau tidak, ntar kita saling berkomunikasi ya ...

OPPORTUNITY DI BABELAN BEKASI

Morning suhu, ada opportunity nih. Saya share ya. Jika anggap ini layak eksekusi, mohon bantu carikan MPM, kita hajar bersama..

Luas lahan 5000 m2, belum bersertipikat, lokasi di Babelan belakang Komplek Harapan Indah kab. Bekasi. Harga Rp 500.000/m2.

Deal nya seperti ini;
DP 50 jt saat PPJB, kemudian urus ijin. Saat ijin sudah terbit boleh dibalik nama ke PT kita saat membuat SHGB, dan harus nambah DP lagi 200 jt. Sisanya dibuat pengakuan hutang, dibayar per kavling saat terjual. Pemilik tanah minta profit sharing 20%.

"Hmm, menarik juga. Meski agak diluar pakem nya PKP yg mensyaratkan lahan harus sudah bersertipikat. Tolong carikan data kompetitor dalam radius 5 km dari lahan itu. Jika harga perolehan 500.000/m2 masih menghasilkan harga jual kompetitif, ntar Selasa saya kesitu deh, survei lokasi syukur syukur langsung eksekusi. Jemput di bandara Halim ya."

Siap suhu, kabari saja, ntar saya jemput.

Sensualitas iklan

BISA EREKSI ATAU TIDAK ?

Snack BIKINI (Bihun Kekinian) secara marketing sebenarnya sebuah ide kreatif dan inovatif. Itu cuma bisa diciptakan oleh pemikir yang berani bertindak out of box. Terlepas bahwa produknya ternyata belum berijin.

Saya suka dengan konseptornya. Berani tampil beda, berani eksplorasi idenya sampai ke titik terliar sehingga muncul brand Bikini. Taglinenya pun sangat mengundang selera, yang berbunyi "Remas Aku".

Kalau tentang muatan pornografi, gak ada lah. Itu cuma sensual, bukan porno. Memastikan itu porno atau tidak, cukup tunjukkan saja gambar di kemasan snack BIKINI itu kepada 10 pria normal, saya yakin tak ada satu orangpun yang bisa ereksi. Lha cuma gambar animasi gitu koq dibilang porno.

Hari gini mana ada produk yang tidak bersinggungan dengan muatan sensualitas? Penjual sprei pun terkadang punya motif sensual di barang dagangannya.

Wanita jelita ukuran 36 b

BERAPA HARGA BORONGAN YANG PANTAS UNTUK RUMAH MURAH BERSUBSIDI ?

Anda pernah bermimpi dapat istri yang cantik jelita tapi realitanya cuma dapat yang manis setia.

Anda pernah bermimpi punya istri yang bodynya montok ukuran 36B, tapi realitanya cuma dapat yang ukuran 32.

Anda pernah bermimpi punya mobil Fortuner, tapi realitanya cuma mampu membeli mobil Agia.

Ini namanya down grade alias turun kelas. Sudah pasti beda kualitasnya, beda spesifikasinya, beda rasanya.

Nah, sekarang pakai analogi diatas untuk menyatakan bayangan anda mengenai kualitas produk sebuah bangunan. Mulailah dengan membayangkan produk bangunan berkualitas BAGUS dengan spec bata merah, atap genteng beton, rangka atap baja ringan, kloset duduk, cat Mowilex, lantai granit, dengan finishing halus dan rapi. Kalau anda hitung RAB nya, mungkin untuk bangunan 1 lantai jatuh di harga kisaran Rp 2,5 jt/m2.

Sudah selesai? Tutup mata anda, bukan untuk membayangkan wanita cantik jelita ukuran 36B, tapi bayangkan sebuah bangunan rumah sederhana dengan dinding batako, atap spandek/ galvalum, cat murahan yang warnanya belum setahun sudah pudar, plester aci tidak halus, nat keramik tidak siku, kloset jongkok, pintu dobel triplek, kusen alumunium paling tipis, besi kolom ukuran 6, dll. Kalau saya hitung RAB nya, mungkin harga borongannya cuma Rp 1,4 jt/m2.

Sobat properti, jika anda mau main rumah sederhana bersubsidi alias FLPP, anda harus TEGA melihat kualitas bangunan seperti diatas. Jika taste anda masih dipasang terlalu tinggi, dan idealisme anda tak bisa diajak kompromi, maka yang terjadi umumnya harga borongan anda akan terlalu mahal.

Banyak yang lebih senang memaksa konsumen menambah uang muka demi tetap menjaga taste anda mengenai sebuah bangunan yang layak. Anda lupa bahwa konsumen rumah murah adalah MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) yang hanya bicara mengenai kebutuhan dan keinginan. Yang penting punya rumah 2 kamar yang bisa dipakai berteduh dari guyuran air hujan dan panas terik matahari.

MBR bukan seperti kita yang selain bicara kebutuhan dan keinginan juga sudah bicara mengenai harapan atau ekspektasi. Mereka tidak cerewet dan banyak menuntut seperti yang anda bayangkan. Yang penting harganya murah, uang muka ringan, dan angsuran bulanan terjangkau.

Artikel ini sekedar untuk mengingatkan kepada anda yang ingin mengembangkan rumah murah bersubsidi, supaya anda tahu batasan harga bangunan yang wajar adalah maksimal Rp 1,6 jt/m2. Kalau bisa usahakan bisa dibangun dengan budget Rp 1,3 atau 1,4 jt saja per meter perseginya. Sederhanakan desain, hindari pemborosan struktural.

Pengin tahu detail aplikasinya? Akan dibagikan di workshop properti PKP (Perguruan Kungfu Properti) yang rencananya digelar tgl 6-7 Agustus 2016 mendatang di Yogyakarta.

UMUR PROJECT

UMUR PROJECT

Pagi ini sy bangun agak awal, tepat pukul 03.00 alarm berbunyi saya langsung mengambil handuk untuk bergegas mandi. Tepat pukul 03.30 sy mulai keluar rumah mengendarai mobil menuju bandara Soekarno Hatta

Ya pagi ini jadwal pesawat sy terbang pukul 05.45 harapan saya jarak dari rumah menuju bandara soetta bisa di tempuh dlm waktu 30 menit, seperti kebiasaan sebelumnya lalu lintas masih sepi karena sebagian org masih tidur utk di jam tersebut dan belum terlalu banyak aktivitas lainnya yg menghambat perjalanan sy

Terminal baru 3 tujuan sy, sesuai dgn maskapai yg akan sy gunakan. Tepat pukul 04.10 sy sdh memasuki bandara Soetta dan disini masalah mulai timbul, sebagian dari teman teman yg menggunakan terminal 3 baru pasti Tau banyak pembenahan di sana sini dan minim rambu rambu penunjuk jalan, maskapai Garuda telah di pindah ke tempat yg baru sedangkan tempat chek in yg lama di gunakan maskapai lainnya, dan akhirnya sy kembali mengambil mobil di parkiran untuk menuju parkiran baru yg nota bene membutuhkan waktu hampir 20 menit untuk sampai mulai dari ngantri keluar parkiran, perjalanan yg di tempuh dan Antri mengambil tiket parkiran baru

Sekitar pukul 04.40 sy sdh masuk di lantai 2 terminal 3 dan nampak meja chek tampak penuh antrian panjang, sy tetap sabar untuk mengikuti antrian dan akhirnya sampailah sy di meja chek in pukul 05.25

"Maaf pak, sdh finally call dan sdh di close atasan sy, Silahkan bpk ke meja kasir untuk re scedule flight selanjutnya"

Saya berusaha meyakinkan argumen sy tentang antrian yg menyebabkan sy lambat chek in dan dilihat dari waktu sy beragumen bahwa sy masih ada waktu sekian puluh menit dari jdwal pemberangkatan, tapi aturan tetap aturan dan di titik ini sy mengambil sikap bijak untuk mengikuti prosedur dan dengan berat hati sekitar 5 jam sy harus menunggu jadwal berikutnya

Sobat Properti
Banyak sebagian di antara kita kategori risk taker ketika mengeksekusi sebuah project, bahkan cenderung terlalu cepat optimis ketika menyusun laba dan umur project, tidak ada salah dari metode tersebut tapi soal terkait kewajiban sy selalu cenderung REALISTIS dan TERUKUR dalam menentukan sebuah umur project

Katakanlah Anda eksekusi lahan FLPP seluas 1 ha, durasi umur project adalah 1 th. Tapi dalam prakteknya buatlah target umur project tersebut di hitung setelah ijin terbit bukan dari semenjak modal kerja di setor hal ini supaya Anda memiliki waktu yg longgar untuk menyelesaikan project dengan baik dan tidak dikejar kejar argo waktu (target tetap hrs di buat tapi harus realistis)

Banyak fariable yg menyebabkan umur project molor, mulai dari perijinan yg tdk kunjung terbit, faktor alam yg menyebabkan Matrial agak susah masuk ke lokasi project, lambatnya pihak perbankan untuk memproses berkas konsumen, atau mungkin notaris yg Anda tunjuk untuk memecah sertifikat tidak kunjung selesai dan masih banyak hal lainnya

Dalam artian disini ketika Anda menyusun sebuah umur project ya haruslah terukur walaupun aplikasi di lapangan anda akan mengeluarkan sekuat tenaga, waktu dan pikiran dengan maksimal (saya bangun jam 03.00 dgn harapan lebih awal tiba di meja chek in)

Pada saat progres ketika di awal Anda sudah menyelesaikan sebagian pekerjaan di project seperti penjualan dan progres infra yg oN scedule tetap saja ada hal hal yg tidak bisa di prediksi yg berpotensi menyebabkan umur project terkendala (tepat pukul 04.10 sy sdh masuk bandara tapi tetap saja tidak bisa terbang dikarenakan sdh close)

Ketika sy di hadapkan pada sebuah situasi yg menyebabkan penerbangan sy tertunda, sy bisa bisa saja menghubungi partner sy untuk mengatakan jdwal pertemuan di tunda minggu depan dengan alasan yg tersebut diatas plus kesibukan sy di project yg lain, tapi hal tersebut tidak sy lakukan karena itu hal paling pantang sy lakukan selain untuk memberikan sebuah edukasi yg benar dengan saya menunda satu hari saja sebuah jdwal yg telah sy agendakan maka bisa di pastikan akan tertunda juga agenda di project yg lain

So, enjoy saja dlm menyusun sebuah umur project selama REALISTIS dan TERUKUR masalah rejeki serahkan pada Tuhan

SEMANGAT!!

Marketing

ANDA TAKUT HANTU?

Pernah nonton film genre horor seperti Conjuring, Light On dll?

Setting tempatnya biasanya rumah dengan halaman luas, dan pasti rumahnya bertingkat. Ada tangganya, ada lotengnya, ada ruang bawah tanahnya, banyak kamar kamar kosong dimana hantunya bisa sembunyi.

Ruangannya banyak, tempatnya luas, sehingga hantu bisa muncul dari mana saja. Biasanya dari kamar yang gelap, atau dari kolong tempat tidur. Kebanyakan hantu di film termasuk kategori hantu goblok, yang masih terbawa kebiasaannya saat masih hidup sebagai manusia, yaitu masih senang masuk lewat pintu, suka mainan handle pintu. Padahal tubuhnya sudah bersifat halus (goib) dan mestinya bisa masuk menerobos dinding.

Jika anda takut hantu, belilah rumah type 36 yang memiliki 2 kamar saja, yang sudah pasti dihuni semuanya, dan tak memberi kesempatan kepada hantu untuk tinggal disitu. Hantu senang muncul di kamar yang luas, bukan di kamar ukuran 3x3. Jika anda butuh rumah type 36 di Magelang atau Prambanan atau Boyolali atau Wates Kulonprogo, hubungi kami. Ada program DP super ringan khusus Bulan Agustus ini.

BISNIS PROPERTIII...???

Apa ketakutan terbesar anda sehingga belum memulai bisnis properti ?

Ini salah satu trik nya..
Berulang kali anda mendengar, melihat bahkan membuktikan bahwa mempunyai rumah saja untung bagaimana menjadi produsen rumah. Mungkin anda terbesit keinginan menjadi produsen rumah (developer properti) karena potensi keuntungan bisnis ini. Namun ternyata anda masih ragu dan belum melangkah.

Ada banyak penyebab sebagian orang enggan untuk terjun di bisnis ini. Ada beberapa alasan misalnya
1. bisnis ini adalah bisnis dengan modal besar sehingga kalau belum punya modal besar ya lebih baik jangan terjun disini.

2. Rumit, banyak pengeluaran tidak terduga misal untuk ormas, preman dsbg

3. Tidak punya modal

4. Tidak punya tanah

5. Bingung jual unitnya, tidak bakat jualan

Baiklah, memang ketakutan akan beberapa hal diatas ada benarnya sehingga anda bisa mengantisipasi resiko, mempersiapkan banyak hal dan menyusun strategi. Yang penting, ketakutan tadi jangan membuat anda berhenti melangkah. Memang benar bahwa bisnis properti bukan bisnis untuk semua orang, hanya orang terpilih atau yang tahan banting yang dianjurkan masuk di bisnis ini.

Ada langkah -langkah untuk meminimalkan resiko dan mengurangi ketakutan anda saat memulai bisnis properti.

1. pastikan survey lokasi dan rasakan atmosfer sekitar baik atmosfir politik, ekonomi maupun sosial.
-secara fisik, pastikan akses jalan bisa dilewati dua mobil. Secara politik tidak berada didaerah yang rawan bertikai karena unsur sara. Secara sosial, keberadaan lahan dan rencana proyek itu tidak bermasalah dengan warga sekitar
-lebar depan yang memadai yaitu minimal 2 m untuk kavling dan 25 m untuk perumahan.

-hindari lokasi yang berdekatan dengan makam, sutet, kandang ternak, sungai besar dan tempat sampah (TPA)

2. Pastikan legalitasnya clear

-mintalah surat fotokopi sertifikat agar bisa mengetahui status legalitas tanah . Pengecekan legalitas mutlak dilaksanakan dan harus ke instansi yang resmi (BPN)
-Konsultasi terkait perijinan

3. Buatlah analisa kelayakan.

4. Cari data harga pesaing (competitor analysis)

5.Bagi yang tidak memiliki lahan, anda bisa mendapatkan lahan dengan kerjasama. Kemampuan negosiasai sangat penting agar mendapatkan win win solution

TIP NEGOSIASI

• Niat suci-baik, sabar & berdo’a.
• Langkah awal negoisai silahturahmi, mengerti (memahami) apa kebutuhan pemilik lahan menjual tanah & bantuan orang dekat/ pengaruh. Bila perlu melibatkan pemilik dalam pengelolaan sesuai dengan kemampuannya.

•  Mencari mitra diajak kerjasama dengan konsep bagi hasil
•  Mengambil alih lokasi macet
•  Mencari orang yang memiliki deposito untuk dijadikan agunan

Teknis pembayaran :
a.  Tahapan pembayaran sesuai dengan proses legalitas tanah & perijinan.
b.  Tahapan pembayaran sesuai kavling yang terjual.

Sumber modal

•  Supllier material
•  Kontraktor
•  Konsumen (cicilan bertahap, presale dll)
•  Perbankan ( KPR Indent )

Kesimpulan

1. adalah benar bahwa bisnis ini bisnis bermodal besar namun modal ini tidak harus uang. Anda bisa memberikan sumbangsih modal dalam bentuk modal keahlian.

Modal terbesar bisnis ini adalah tanah maka saat anda mendapatkan tanah dengan cara negosiasi dengan pemilik tanah, maka salah satu masalah terbesar sudah terpecahkan. Tentu tidak mudah untuk mendapatkan tanah melalui negosiasi namun dengan terus upgrade skill dan networking jalan akan terbuka.

2. Keuntungan yang besar dari bisnis properti masih tetap besar setelah dikurangi biaya "tidak terduga" untuk ormas atau pihak tertentu asalkan legalitas lahan, surat2 izin dan prosedur tidak bermasalah

3.Dengan membuat analisa kelayakan dan analisa kompetitor maka anda bisa membuat strategi yang tepat sehingga penjualan unit rumah anda tidak bermasalah.

4.Agar anda tidak gemetar saat memulai bisnis ini, anda bisa bergabung dengan komunitas yang relevan. Property Plus Indonesia salah satunya

Update skill juga mutlak, anda bisa lakukan dengan bergabung dengan mengikuti training PPI untuk mendapatkan network, sharing, bertanya, magang, mencari partner dll

Demikianlah sekilas tip agar anda bisa segera memulai bisnis properti sebab anda pun layak dan berhak menjadi developer properti yang handal.#CNS

Minat Bergabung Hub :
Call/WA : 0857 1026 7484

Pin          : 7df df3 75

CARA MUDAH BELANJA TANAH

Bisnis Properti Pemula dan Orang Awam

Untuk yang masih awam dan pemula,Berikut mungkin informasi yg bermanfaat

berikut ini beberapa tips untuk anda yg ingin belajar
1.Cari tanah dibawah 1000m2 (ga usah luas2 dulu).

Kalo bisa cari lahan yang cukup untuk 1-4 unit rumah. Kenapa luasan kecil?
Ga perlu ijin yang ribet..cukup IMB aja. sama jika anda mau bangun rumah biasa.Jadi ga ada yg namanya IPT (ijin Peruntukan/pengolahan Tanah).

2.Tawarkan sistem kerja sama (untuk yg modalnya sedikit)
ga usah beli tanah
Tawarkan konsep kerjasama dengan pemilik tanah
Dalam konsep ini pembelian tanah dilakukan dengan cara dibagi dalam setiap kavling terbangun, artinya pembayaran dilakukan jika kavling terjual. Lalu dimana keuntungan Pemilik Tanah ?
1.Nilai keuntungan ditetapkan diawal perjanjian.
Besarnya sekitar 20-50% dari nilai total harga jual tanah yang disepakati dengan Developer.

Contoh : jika harga jual kepada Developer disepakati Rp.100.000,- dan luas tanahnya 1000m2 maka total harga = Rp. 100.000.000,- maka keuntungan yang kita janjikan adalah antara Rp. 20.000.000 sampai Rp.50.000.000,-.
Nilai persentase tergantung kesepakatan bersama.

2.Pemilik Tanah dapat lebih cepat mendapatkan keuntungan
Karena pembayaran tanah dan keuntungan dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, tidak menunggu sampai proyek selesai.

3.Keuntungan Pemilik tanah telah di kunci diawal sehingga apapun kerugian yang diderita dari proyek.
Developer tetap wajib memberikan keuntungan, karena telah disepakati diawal.

4.Kerjasama dibatasi oleh waktu, dan ada denda kepada Developer bila dalam jangka waktu tersebut belum terjual seluruh kavling.
Contoh konsep kerjasama ini :
Dalam perjanjian ditetapkan jangka waktu kerjasama selama 2 tahun dan dapat diperpanjang. Ada pinalti untuk Developer (kita sendiri yang mengusulkan adanya pinalti ini) bila dalam 2 tahun masih belum melunasi seluruh kewajiban atas pembayaran tanah & keuntungan, pinaltinya berupa denda yang nilai nya kita sepakati dengan Pemilik tanah.
Denda dapat berupa kenaikan harga tanah, nilainya sekitar 10%. Jadi saat bulan ke 25 (masuk tahun ke-3) harga tanah akan naik 10%, berarti kewajiban Developer naik menjadi 10% dari harga tanah, persentase keuntungan tentu mengikuti harga baru tersebut.
Dengan skema diatas maka kita sebagai Developer mempunyai batas waktu dan akan “habis-habisan” selama 2 tahun untuk menjual habis seluruh unit rumah. Skema ini juga memberikan kepastian waktu dan nilai yang akan didapatkan oleh Pemilik tanah.

tips negosiasi dengan pemilik tanah
Bagaimana cara bernegosiasi kepada Pemilik Tanah agar mau bekerjasama dengan Developer ? , berikut hal – hal yang perlu Anda perhatikan :

1.Kenali latar belakang pemilik tanah
Cari tahu apa kegiatannya, pekerjaannya, bisnisnya, lingkungan rumah tinggalnya, bagaimana keluarganya. Mungkin terlihat “ribet” namun sesungguhnya hal - hal tersebut menentukan bagaimana kita seharusnya berkomunikasi dengan pemilik tanah, bagaimana bahasa yang kita gunakan. Misal jika status sosial pemilih tanah berada di menengah ke atas tentu berbeda bahasa kita bila dengan status yang berada di menengah ke bawah.

2.Ungkap kebutuhan pemilik tanah
Jika anda mendapati pemilik tanah yang akan menjual tanahnya maka coba ungkapkan mengapa ia ingin menjual tanahnya. Sebab kadang alasan untuk menjual tanah sangat sederhana.

3.Lakukan pendekatan dengan “Hati”
Maksudnya adalah ungkapkan maksud tujuan anda dalam memulai bisnis properti. Mengapa anda menginginkan bermitra dengan pemilik tanah, karena dengan bermitra maka dapat saling menguntungkan. Dengan membangun komunikasi dengan pemilik tanah maka anda ungkapkan bahwa pertemuan dengannya sebagai bagian dari menyambung silaturahmi, menambah teman/saudara baru.

4.Lebih baik membangun daripada menjual tanah
Ya, menjual tanah hanya akan mendapatkan uang senilai harga pasar tanah di daerah tersebut, padahal dengan mengelola dahulu dan membangunnya maka akan mendapatkan keuntungan yang berlipat. Kaitannya dengan bernegosiasi dengan pemilik tanah, ungkapkan hal yang tadi, ditambah dengan bahwa jika ia hanya menjual tanah maka akan terkesan butuh uang atau bagi-bagi waris misalnya, dengan hanya menjual tanah maka tidak ada “sisa jejak” bahwa tanah tersebut adalah hasil keringatnya atau hasil kerja keras orang tuanya (jika itu tanah waris).
Dengan bekerjasama dengan developer maka akan mengesankan bahwa itu juga termasuk usaha pemilik tanah, sehingga kesan dengan tetangga/lingkungan sekitar bahwa pemilik tanah punya usaha baru yaitu usaha properti. Dengan membangun & mengembangkan tanahnya maka pemilik tanah akan memiliki kebanggaan sendiri, memiliki kenangan yang akan terus ada. Hal yang tidak akan didapatnya jika ia hanya sekedar menjualkan tanahnya
Jadi pesannya adalah, Jangan Jual Tanah !

5.Gunakan pengaruh orang lain di dalam keluarganya.
Cari tahu siapa orang yang paling ia hormati di dalam keluarga (bisa orang tua, kakek atau orang yang berjasa baginya) dan usulkan untuk menamakan perumahan itu dengan nama anggota keluarga tersebut
Katakan bahwa jika nama itu digunakan maka akan abadi selamanya, akan selalu terkenang selama perumahan itu ada. Dan merupakan penghormatan yang sangat istimewa bagi orang yang dihormatinya tersebut. Misal namanya Pak Budi, usulkan nama perumahannya Budi Graha atau Budi Indah atau Budi Residence

6.Negosiasikan Harga Tanah
Aspek ini sangat penting pengaruhnya dalam proyek Anda.
Jika harga yang ditawarkan sudah murah tentu tidak masalah, namun jika pemilik tanah mematok harga yang cukup tinggi maka tawarkan bisnisnya. Maksudnya adalah kita tawarkan kepada Pemilik tanah atau anggota keluarganya akan kita ajarkan bagaimana menjadi seorang Developer, caranya tentu dengan ikut mendampingi proses pengembangan yang akan dilakukan dan kita sebagai Developer akan se transparan mungkin untuk membuka semua tips dan trik nya.

7.Negosiasikan skema pembayaran
Ada beberapa skema yang dapat anda kepada pemilik tanah tawarkan :

a.Usahakan anda dapat melakukan pembayaran pembelian tanah 100 % dicicil dengan cara dibayarkan dari setiap penjualan kavling yang terjual.
b.Bila harus mengeluarkan uang muka usahakan minimal hanya 5 % (atau lebih kecil dari 5%) dari harga tanah sisanya (95%) dibayarkan dari setiap kavling yang terjual
c.Pembagian keuntungan langsung dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, pembayaran ke pemilik tanah adalah pembayaran tanah ditambah nilai keuntungan
d.Nilai tambahan keuntungan bagi pemilik tanah antara 10%-50% dari harga tanah yang disepakati.

3. Buat Taman depan & gerbang. Kalo modal ga banyak, cukup bangun ini dulu dilokasi.
Istilahnya dandanin dulu mukanya biar cantik jadi buat penarik
Banyak orang yang nyoba jadi developer kecil melupakan ini, mereka hanya membuat brosur tapi lahannya ga diapa2in alias masih polos ga diolah. jadi minimal buat taman depan dan gerbang.
Selain taman dan gerbang, buat pengolahan kavling, maksudnya bikin batasan antara setiap kavling dan juga batasan jalan. yang penting orang bisa lihat yang mana buat jalan dan yang mana kavling2nya

4. Bikin brosur, buat promosi (iklan di media cetak).

5. Cari kontraktor yang mau diajak kerjasama
Maksudnya pembayaran tempo dibagi beberapa termin pekerjaan/waktu. Kalo bisa diawasi sendiri maka tinggal cari penyuplai material yang mau dibayarkan dengan jangka waktu tempo tertentu.

jika ada yg beli bagaimana??

KALO TUNAI
1. Pembayaran tanda jadi/Booking fee (terserah anda berapa uang tanda jadinya), sekitar Rp.100rb-500rb. Dibayarkan pas konsumen berminat untuk memilih kavling.

2. Pembayaran Uang muka/DP. BIasanya 10-30%, tapi umumnya 20% dari harga total rumah. Booking fee menjadi pengurang dari DP. Dibayarkan 1-2 minggu setelah Booking fee (atau anda punya kebijakan lain, tapi jangan terlalu lama).

3. Pelunasan 60-70% dari harga rumah. dibayarkan setelah DP. Kalo DP dah 20% trus pelunasan 70% berati cuma 90% dong, yang 10% nya gimana? yang 10% dibayarkan nanti saat rumah udah jadi dan dibayarkan sebelum serah terima (buat jaminan dari konsumen kepada developer).

KALO CASH BERTAHAP
Cash bertahap artinya, pembayaran dibagi dengan jangka waktu tertentu. Untuk pemula disarankan jangka waktunya max 12 bulan. jadi maksudnya misalnya harga rumah 120juta, maka konsumen harus membayar setiap bulannya sekitar 10juta selama 12 bulan. ini skemanya
1. Booking fee dan Uang muka/DP(ketentuannya sama kaya yang tunai)
2. Rumah baru dibangun setelah cicilan sudah 30% dari harga rumah.
3. Cicilan perbulan sesuai dengan ketentuan. Sisa pembayaran (setelah dikurangi booking fee+DP) dibagi jangka waktu cicilan (12 bulan misalnya)

KALO PAKE KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH)
Kalo pengembang dengan unit terbatas memang pilihan kerjasama dengan bank agak terbatas. Tapi beberapa bank mau bekerjasama salahsatunya BTN.
1. Booking fee dan DP sama kaya yg sebelumnya.
2. Setelah pembayaran DP maka biasanya pengajuan permohonan konsumen diajukan kepada bank.
3. Butuh waktu sekitar 2minggu-1 bulan untuk akhirnya keluar persetujuan kredit keluar.
4. Setelah persetujuan kredit, maka akan ada AJB yang dilakukan di bank yang memberikan kredit.
5. Setelah AJB maka bank akan membayarkan sisa kekurangan pembayaran dari konsumen. enak dong..iya, tapi biasanya bank membayarkan keseluruhan namun pencairannya kepada developer dibayarkan secara bertahap (untuk awal sekitar 10-20% dari harga rumah)

HANTU TAMBAL BAN

Deklarasikan Profesi Anda

Siang itu saya sedang duduk di bangku kayu sambil berteduh dibawah pohon rindang di Monjali Yogya, sembari menunggu ban mobil yang sedang ditambal karena bocor. Saya duduk sambil asyik twiteran.

Saya heran di bengkel tambal ban tersebut ada wanita muda yang sedang duduk di bangku mengamati bapak tua penambal ban bekerja. Yang jelas pasien tambal ban saat itu cuma saya, dan mobil saya satu-satunya mobil yang ada disitu, jadi saya heran wanita muda itu siapa dan sedang apa.

Iseng-iseng saya bertanya; "Mbak nambal ban juga?"

"Oh, bukan om. Saya cuma sedang menunggui bapak saya saja yang sedang bekerja, karena sebentar lagi kami mau sama-sama pergi keluar kota. Mumpung saya sedang libur," jawab wanita muda tadi.

"Memang mbak kerja dimana?"

"Saya ikut perusahaan swasta di Jakarta, kerja sebagai hantu keliling," jawabnya sambil malu-malu kucing.

"Apa??? Kerja sebagai hantu keliling? Maksudnya apa nih mbak?" Tanya saya memendam rasa penasaran.

Akhirnya wanita muda itu bercerita bahwa dia bekerja di sebuah perusahaan swasta yang bergerak di bisnis rumah hantu keliling. Berpindah dari satu kota ke kota lainnya, dengan membuka event rumah hantu. Tugasnya menjadi hantu kuntilanak yang duduk di tampat gelap dan menakut-nakuti pengunjung yang masuk dengan membayar tiket.

Hahahaha ..., lucu sekali dengar profesi menjadi hantu. Tapi saya respek dan salut dengan kejujuran wanita muda tadi yang tidak malu-malu mengakui pekerjaannya, meski hanya menjadi hantu kuntilanak.

Sobat properti, sudah pernahkah anda mendeklarasikan profesi anda di bisnis properti kepada relasi di lingkungan anda? Mengakui, mensosialisasi, dan mempublikasi apa profesi kita, akan membuat respon berdatangan sesuai dengan profesi kita di bisnis properti.

20 tahun yang lalu saat saya masih menjadi Sales Manager perusahaan real estate di Pulau Batam, saya selalu rajin bagikan kartu nama ke teman-teman main badminton, kepada kenalan-kenalan di luar kantor, kepada tetangga dll, serta dengan bangga saya selaku katakan bahwa saya Sales Manager perusahaan real estate.

Outputnya? Ada teman main badminton saya yang beli rumah. Ada teman  yang beli rumah. Ada tetangga yang beli rumah dagangan saya. Mereka meminta informasi soal rumah kepada saya dan akhirnya membeli lewat saya karena mereka tahu saya Sales Manager bidang properti. Jika saya tidak pernah mengakui secara terang-terangan, saya tak akan pernah mendapatkan peluang itu.

Saat ini saya juga sering sekali mendapat penawaran lahan atau bahkan penawaran take over proyek properti macet, karena mereka tahu saya seorang praktisi bisnis properti. Jika mereka tidak tahu saya pelaku bisnis properti, tak mungkin saya ditawari lahan atau tanah untuk proyek properti.

Saya juga terang-terangan mendeklarasikan diri sebagai suhu Perguruan Kungfu Properti? Hasilnya? Saya banyak diundang kesana kemari untuk memberikan jasa konsultasi serta mentoring. Bahkan blog properti saya sudah dikunjungi lebih dari 450.000 x oleh orang-orang awam yang tertarik belajar properti.

Bagaimana dengan anda? Jika anda tertarik menekuni bisnis properti, anda juga mesti mendeklarasikan profesi baru anda ini kepada jaringan dan relasi anda. Tanpa mendeklarasikan diri secara terang-terangan, anda tidak akan mendapat informasi yang memadai untuk menunjang bisnis anda. Persepsi orang masih tersandera dengan profesi anda sebelumnya, tidak tahu anda sekarang punya profesi tambahan sebagai pelaku bisnis properti.

Karena lalu lintas informasi dengan traffic tinggi akan membantu anda menemukan opportunity di bisnis property.

Saya punya kisah nyata dimana eks peserta workshop properti yang semula bukan pemain bisnis properti, dengan terang-terangan dia mendeklarasikan dirinya sebagai pelaku bisnis properti. Pasang status BB dan facebook mencari lahan, dan giat hunting cari lahan untuk digarap. Hasilnya? Dia mendapat lahan di Depok seluas 1,4 ha dengan skim bayar yang lunak sekali.

Luar biasa bukan? Kenapa tidak anda deklarasikan diri anda secepatnya sebagai pelaku bisnis properti kepada relasi-relasi anda? —
Posted by Ari Wibowo

SAYA INGIN BERTEMU ANDA
DAN NGOPI BARENG ANDA
SERIUS NIH .....

Syaratnya :
Anda punya informasi mengenai lahan yang harganya tak lebih dari Rp 200.000/m2 dan sudah bersertipikat. Bukan sawah, dan akses jalan bisa dilewati 2 mobil bersimpangan.

Lokasi di Pulau Jawa, pemilik 1 orang, luasan minimal 2 ha, dan lahan tak sedang diagunkan. Tentu saja dalam radius 5 s/d 10 km ada potensi market yang akan menyerapnya. Paling bagus adalah dekat kawasan industri.

Tolong sampaikan bahwa saya tidak bersedia beli cash, cuma mau bayar DP max 15% dan sisanya diangsur panjang.

Saya sedang tertarik menggarap rumah bersubsidi RSH yang memanfaatkan fasilitas FLPP.

Maaf, jangan minta saya nego mulai dari nol ya, karena saya orang sibuk, pengin terima sodoran 1/2 matang. Jadi kondisi skim pembayaran yang saya lakukan harus anda sounding terlebih dahulu kepada pemilik tanah.

Yuk ngopi, ditunggu informasinya ...

NTAR MALAM NGEMPRUT YA DIK?? MUMPUNG HARI KAMIS

Pernah dengar kata NGEMPRUT? Arti aslinya adalah make love alias bercinta. Orang Semarang bilang; "Mengko bengi ngemprut ya dik. Mumpung dina Kamis." Artinya; ntar malam bercinta ya dik? Mumpung hari Kamis.

Tapi kepada murid-murid Perguruan Kungfu Properti, saya mendefinisikan kata NGEMPRUT itu sebagai minum kopi yang dibarengi negosiasi dengan pemilik tanah. Bahkan ada doktrin yang saya namakan RITUAL NGEMPRUT 50x. Artinya seorang pendekar properti mungkin harus ngemprut 50x baru bisa terjadi 1x hot deal. Itu adalah doktrin tentang mentalitas, supaya jangan berpikir mencari hot deal lahan itu mudah sehingga jika sampai terjadi penolakan tak boleh mudah kecewa apalagi putus asa.

Kenapa saya memakai kata yang seekstrem itu untuk didefinisikan sebagai "minum kopi sambil negoisasi dengan pemilik lahan" ??? Karena saya memahami bahwa yang sedang saya perangi adalah soal mental block alias paradigma. Ini tentang mindset alias sebuah cara berpikir dari seseorang.

Kebanyakan orang percaya dengan mitos bahwa jadi pengembang itu barrier to entry-nya berat banget, alias susah. Yang dipikirkan adalah harus punya duit milyaran ataupun tanah hektaran. Mitos itu yang membuat mereka ragu memasuki bisnis ini. Padahal sebenarnya itu bisa disiasati jika anda tahu caranya.

Saya dulu mencoba mematahkan mitos ini dengan dasar pemikiran sederhana, yaitu bahwa bisnis properti itu bahan dasarnya (row material) adalah tanah. Dan membeli tanah secara tunai sangat mahal harganya. Jadi saya harus mereduksi item pembelian tanah ini. Caranya adalah dengan menerapkan konsep 1/2 kerjasama 1/2 jual beli.

Jika anda beruntung, anda bisa dapatkan murni 100% kerjasama. Tapi hot deal seperti itu di jaman ini memang sulitnya bukan main, jadi skim realistis yang sekarang saya mainkan adalah bayar DP 10 s/d 15% dan sisanya diangsur panjang dengan skenario legal yang mengamankan kepentingan pemilik tanah.

Dan konsep saya ini terbukti sudah berhasil mengeksekusi belasan bahkan puluhan proyek properti dalam 3 tahun terakhir. Jadi sudah ada pengalaman empirisnya, bukan sekedar teoritis. Semua itu berkat hot deal yang diawali dengan ngemprut alias ritual minum kopi dengan pemilik lahan.

Satu fakta penting yang perlu saya buka adalah bahwa jika anda beli tanah secara cash, pasti dibutuhkan modal kerja yang besar. Dan itu membuat peluang anda mendapatkan profit sharing yang bagus menjadi kecil. Paling-paling anda mendapatkan 5 s/d 10% saja. Karena dalam konsep yang saya ajarkan, konsepnya adalah kemitraan dimana anda harus menggandeng pemodal.

Jika kita mengeksekusi lahan dengan skim lunak alias hot deal, maka modal kerja yang dibutuhkan juga relatif kecil. Dan efeknya yaitu ada sisa profit margin lumayan besar yang bisa menjadi milik anda, kisaran 25 s/d 50%. Jadi hanya dengan memerankan sebagai arranger merangkap eksekutor profesional yang akan mengerjakan proyek, anda bisa jadi pengusaha properti. Didalam lingkup Perguruan Kungfu Properti, peran anda ini saya sebut sebagai MPK (mitra pemilik keahlian).

Yuk ngemprut lagi. Maksud saya, yuk kembali ke istilah ngemprut. Itu adalah sebuah pemutar balikan paradigma bahwa definisi bercinta dibelokkan menjadi 'ngopi sambil bernegoisasi'. Ini sebuah analogi bahwa anda sedang melakukan aktivitas yang diluar pakem. Ini adalah sebuah aktivitas untuk mematahkan mitos bahwa jadi pengembang yang kita pahami harus punya uang milyaran atau tanah hektaran, ternyata bisa kita lakukan dengan modal recehan. Caranya harus ngemprut 50x, dan jika sudah tercapai hot deal maka kemaslah itu menjadi sebuah opportunity yang bisa ditawarkan kepada calon pemodal.

Jadi pengembang itu sejatinya susah. Tapi saya ingin mengubah paradigma anda bahwa jadi pengembang itu gampang. Semuanya diawali dari  mengubah paradigma, kemudian menyelaraskan perilaku, supaya kita meraih hasil.

Ngemprut adalah awal terjadinya hot deal. Mengubah paradigma adalah awal tercapainya hasil. Tetap semangat bro !!!

g penting usaha anda, tidak harus menang!

Siapa sih yang bisa menyangka dengan tepat perjalanan kehidupan seseorang? Satu tahun yang lalu, seorang gadis 17 tahun Yusra Mardini teronggok dalam perahu bersama 20 an pengungsi Syria antara perairan Yunani dan Turki

Menghadapi kematian yang dekat sebagaimana banyak pengungsi yang gagal mencapai daratan, Yusra dan adiknya perempuannya  lompat ke air dan berenang dengan menggeret 20 orang di perahu tersebut yang semuanya tidak bisa berenang. Dan mereka semua selamat sampai kedaratan karena penyelamatan yang dilakukan kedua remaja ini.

Sebenarnya cerita tersebut bisa berakhir di sini. Namun luar biasa, hari ini yusra akan mewakili “no country, no flag and no national Anthem “ ketika dia masuk ke Olimpic stadium untuk mengikuti kompetisi dalam olimpiade di Rio 2016 sebagai bagian dari untuk pertama kalinya ada kontingen olimpic refugee squad!!!

Ada pertanyaan, jika anda kehilangan rumah anda, keluarga anda, Negara anda apakah kehidupan anda akan berakhir dan anda menyerah?  Apakah anda seperti Yusra – melanjutkan perjuangan dan berdiri tegak mencapai yang terbaik?!

Di tahun 2012 rumah keluarga Yusra hancur karena perang dan pembunuhan massal di daraya Syria. Ratusan warga terbunuh. Dan dalam tiga tahun selanjutnya terus saja pertempuran terjadi di daerah mereka sehingga tidak ada lagi kehidupan normal disana. Yang akhirnya membuat Yusra dan adiknya memutuskan untuk mengungsi.

Yusra menceritakan dia harus mengendap-ngendap bersembunyi hingga polisiu pengawas tidak melihat mereka dan perahu mereka berjalan. Naas, baru berjalan 30 menit mesin kapan mati. Dikapal itu hanya 4 orang yang bisa berenang. Yusra adiknya dan 2 orang pria.

Ke empatnya berenang  mencoba menggeret  kapal tersebut di mana akhirnya kedua pria tersebut mnenyerah. Lalu apa yang ada dipikiran dua kakak beradik tersebut? Apakah mereka akan menyerah ? dan membuat semua orang mati atau mereka menyelamatkan hanya mereka berdua? Dan mereka berkata, kita berdua adalah perenang terbaik di dunia. Mereka putuskan mengeret kapal tersebut selama 4 jam berikutnya sampai kedarat. Menyelamatkan seisi kapal.

Inilah kisah heroic yang mencengangkan dunia.

Lalu bagaimana dia bisa sampai menjadi peserta olimpiase Rio 2016? Dia sekarang tinggal di Berlin. Dia terus menjalankan hobby dan minatnya dalam renang ini. Hingga prestasinya di lihat oleh nasional team (Germany) dan IOC. Dia lalu mengikuti  seleksi dan lulus di kelas 100 meter Freestyles - gaya bebas dan 100 meter  gaya kupu-kupu.

Sekarang – setelah tahun lalu  ia menyebrangi laut Aegean dengan heroic, Yusra akan berkompetisi di Rio yang merupakan  bagian dari 10 atlet yang ikut sebagai peserta olimpiade untuk pertama kalinya diadakan untuk mewakili dan menghormati para pengungsi yang tidak memiliki kewarganegaara, tidak ada bendera kenegaraan, dan tidak ada lagu kebangsaan.

Dia akan berada dalam stadion pada saat pembukaan dan mengatakan :  “I want to show everyone that, after the pain, after the storm, comes calm days. I want to inspire them to do something good in their lives. However tough things get, remember it’s the tough times that make you tougher So when you’ve got the option to sink or swim, keep on swimming. ”

Pierre de Coubertin pendiri olimpiade modern berkata : Bukan kemenangan yang terpenting namun perjuangan mencapainya yang bernilai tinggi”  Yusra menambahkan, “jangan pernah menyerah!”

Semoga kita belajar dari seorang pejuang  kebenaran dan pejuang kidupan berusia 18 tahun ini apa arti kata “perjuangan”.  Selamat menyaksikan Yusra di olimpade Rio 2016 .

Copas dari seorang teman

SEJAK SAYA TAHU BAHWA MIYABI TAK PERAWAN LAGI

SEJAK SAYA TAHU BAHWA MIYABI TAK PERAWAN LAGI ...

Sobat properti, pelajaran penting yang ingin saya sampaikan melalui artikel ini adalah bahwa anda harus menanyakan darimana asa usul uang pemodal yang akan berinvestasi membiayai proyek properti anda.

Pasti anda sungkan, pasti anda merasa tidak sopan. Syukur syukur sudah dimodali koq malah bertanya sesuatu yang sifatnya privacy. Mau duit sendiri, duit mertua, duit pinjaman bank, itu bukan urusan saya. Ntar kalau pemodalnya tersinggung bisa bisa malah tidak jadi membiayai proyek properti kita. Itu yang anda pikirkan? Sama bro! Dulu saya juga berpikir seperti itu. Tapi sejak saya tahu bahwa Miyabi sudah tidak perawan lagi, saya berubah pikiran.

Kenapa? Ini bagian dari manajemen resiko. Karena tak semua proyek anda bakalan sukses. Bisa saja terjadi umur proyek molor, bisa terjadi labanya dibawah target, bahkan bisa terjadi proyeknya tak ada laba akibat gagal dieksekusi.

Ada sebuah proyek saya di Sleman yang tak bisa berlanjut karena warganya resisten. Warga ramai ramai menolak saat dilakukan sosialisasi warga, akibat ada provokasi Dikirim dari iPhone saya

Investornya tak mau tahu. Dia maunya uang yang sudah ditanamnya sebesar Rp 1 milyar tetap harus ada labanya. Dalam Action Plan saya berikan investor hak sebesar 25% dari potensi laba total (proyeksi laba 2,8 milyar durasi 2 thn). Lha ini kan rugi bos??? Dia malah mendelik tak mau tahu. Saya coba nego dengan hanya mengembalikan sejumlah modal yang disetor saja, dan ruginya menjadi beban saya. Investornya menolak.

Saya jelaskan bahwa yang namanya bisnis pastinya ada potensi laba dan juga ada resiko rugi. Laba yang saya tuliskan di Action Plan itu sifatnya hanya PROYEKSI, bisa naik bisa turun, bisa tercapai bisa tidak tercapai. Umur proyek juga sifatnya ESTIMASI, artinya bisa maju bisa juga mundur. Gak ada bisnis yang sifatnya fix.

Investornya tetap bersikeras menuntut laba. Bahkan dia mengatakan bakal pakai jalur 'kekerasan' jika tuntutannya tak saya penuhi. Alamaak .. (belakangan saya tahu katanya beliau dulu ex paspampres yang dikaryakan ke jalur sipil). Saya coba desak dan mencari info apa alasannya tak mau tahu bahwa proyek ini rugi akibat force majeure.

Akhirnya dia mengaku bahwa dari uang 1 milyar yang diinvestasikan di proyek saya, itu separonya milik temannya yang seorang perwira senior di Polda DIY. Temannya itulah yang ngotot bahwa modal yang ditanam harus kembali bersama laba yang dijanjikan di awal. Janji yang mana nih? Tentu saja janji investor saya kepada temannya yang diajak investasi. Bukan janji saya yang meletakkan segala sesuatunya secara bisnis yang bisa untung dan bisa juga rugi. Dia mengundang temannya investasi 500 jt dalam waktu 2 thn dengan laba fix 300 jt. Jika proyek hanya berjalan setahun, minta kembali 500 + 150 = 650 jt.

Pemodal saya yang konon ex paspampres ini kemudian mengatakan dirinya pribadi bisa memahami gagalnya proyek dan cukup meminta modal kembali 500 jt. Untuk temannya harus balik 650 jt. Kerugian? Uhuk uhuk, harus saya tanggung sendiri. Mereka tak mau tahu. Bahkan saat saya tunjukkan perjanjian hitam putih yang dilegalisasi notaris tentang klausul laba/rugi, jawabnya enteng; "Saya gak baca perjanjian itu." Hmmm ....

Oh ya, investor tersebut saya kenal dari seorang mediator yang atas jasanya mendatangkan investor saya beri fee 25 jt. Gak tahunya begini endingnya. Ini jadi pelajaran mahal buat saya, makanya saya share supaya banyak yang mengambil hikmahnya.

Pelajaran bahwa kita harus memastikan uang investor adalah ekuitas miliknya sendiri (bukan ngajak teman dan cari selisih) sebenarnya bukan cuma dari 1 kasus diatas, tapi ada beberapa kasus lainnya yang pernah saya alami. Lain kali saya ceritakan dalam artikel tersendiri. Kesimpulannya ; not recommended. Karena investor derivatif tersebut tidak kenal dengan kita dan tidak berinteraksi dengan kita, jadi cenderung kaku dan tanpa kompromi.

Tuntutan dari investor derivatif kepada investor asli yang kita kenal, akhirnya jadi beban kita juga. Gak asyik deh, cenderung ribet dan berpotensi konflik. Apalagi yang mindset nya semacam rentenir, misal taruh 100 jadi 130 dalam waktu setahun, dengan asumsi semuanya bersifat FIX, mampuslah dirimu.

Saat proyek lancar, investor asli akan menyembunyikan investor derivatif. Tapi saat poyeknya bermasalah, barulah ada pengakuan tentang investor derivatif yang dimunculkan untuk memberikan tekanan kepada kita.

Saat ini saya sudah bertambah cerdas dengan menambahkan klausul seperti ini ; "Pihak kedua terlebih dahulu menerangkan diri bahwa uang yang diinvestasikan di proyek ini adalah ekuitas miliknya sendiri, bukan titipan investasi dari pihak ketiga. Apabila ternyata melibatkan investasi dari pihak ketiga, maka pihak kedua membebaskan pihak pertama dari segala keterkaitan dan resiko apapun yang mungkin timbul dari pihak ketiga tersebut."