MAAF, GAK BOLEH SEKEDAR BERTANYA, TAPI HARUS SURAT TERTULIS

MAAF, GAK BOLEH SEKEDAR BERTANYA, TAPI HARUS SURAT TERTULIS

Permisi bu, kami ada rencana mau membangun perumahan di Ngadirojo Kidul. Boleh kami melihat peruntukannya di peta tata ruang?

"Maaf pak, informasi tata ruang tidak bisa dijawab secara lisan. Harus membuat surat tertulis kepada Bupati, ditembuskan ke Sekda dan Kepala Bapeda. Nanti bapak akan diundang khusus dalam forum rapat resmi."

Lha cuma ngintip saja tata ruangnya apa tidak bisa bu? Sekedar melihat masuk zona hijau atau kuning. Bukankah sudah ada RUTRK nya?

"Iya, ada pak. RUTRK Wonogiri th 2011, tapi kebijakan pak Bupati tentang tata ruang tak mutlak merujuk RUTRK yang ada. Kami fleksibel, tidak kaku dalam hal zonasi kuning atau hijau. Kami mengontrolnya secara prosentase dalam sebuah wilayah."

Jadi sekedar mendapatkan informasi masuk zona kuning atau zona hijau tetap harus mengirim surat ke Bupati dan rapat dengan Bupati terlebih dahulu? Tak bisa merujuk ke peta tata ruang?

"Iya betul pak, memang begitu prosedurnya. Harus satu pintu di Bupati."

Mr. Cecep

Mr M. Cecep

Adalah nama Staff teknik saya, salah Staff teknik yg cukup taat buget hal tersebut ditunjukkan dengan setiap sore setelah cek progres infra struktur langsung merekap suplay material dan stok opname progres yang berjalan Untuk selanjutnya setiap Jumat sore laporan rutin ke kami baik dari sisi laporan progres minggu berjalan dan rencana kerja utk minggu selanjutnya

Ada hal menarik ketika saya harus memutuskan sebuah pekerjaan yg berubah dari planning awal yaitu pengerasan jalan dengan paving saya rubah menjadi jalan cor beton di Lapisi besi wermes, tampak muka Staff teknik saya merah padam karena jelas hal tersebut akan over buget dan sebagai konsekuensi bonus utk divisi teknik akan tergerus jika keputusan tersebut di eksekusi

Bagi Anda yg sdh familier di dunia infrastruktur developer tentu sepakat dengan staf sy tadi, tapi bagi yg masih pemula sedikit ingin saya share tentang perbedaan biaya antar pengerasan jalan dgn paving dan pengerasan cor beton

Pengerasan jalan pake paving Anda hanya mengeluarkan 3 beban biaya yaitu pasir abu sekitar 20.000/meter, biaya paving sekitar 60.000/meter dan biaya upah borongan tenaga sekitar 20.000/meter ketiga item biaya tersebut di luar biaya pemadatan jalan dengan mesin wales (setiap daerah anggaran ketiga item tersebut berbeda beda)

Sedangkan utk biaya pengerasan jalan pake cor beton dgn opsi di garap sendiri tanpa menggunakan cor ready mic dan sejenisnya mencapai 100.000 (dgn susunan material pasir, batu split, semen plus lapisan besi wermes 6") utk ketebalan cor 15 cm ditambah dengan biaya upah borong tenaga sekitar 30.000/meter maka total 130.000/meter

Selisih biaya di atas sekitar 30.000/meter jika dikalikan jumlah luasan jalan infra kami sekitar 1.800 Meter maka berpotensi over buget di angka 51 jutaan (jika Anda pernah mengikuti WS PROJECT MANAGER tentu kondisi ini adalah HARAM utk di eksekusi)

"Pa, kontur tanah kita ini labil karena bekas sawah walaupun di sebelum di pasang paving sdh di Lapisi batu makadam ini pasti akan berpotensi dalam jarak 1 sd 2 th kedepan badan jalan akan ambles jika terus di lalui mobil konsumen, lebih baik kita mengalah mengeluarkan buget lebih dgn di cor beton tapi 5 atau 6 tahun lagi kita datang ke projrct ini tapi konsumen tetap nyaman beraktivitas"

"Adapun selisih buget coba bpk cari solusi dgn melakukan penghematan di item buget lain dan kalopun ternyata tetap over load maka jadi tanggung jawab dan memotong bonus kita berdua ya"

Sedikit penjelasan sy dan mulai bisa di terima staff teknik saya, dan sorenya tim marketing saya brefing dan mengeluarkan beberapa kebijakan sebagai berikut

"Mulai Januari sisa 4 unit kita naikkan 20.000 setiap unit, jika sebelumnya harga jual 270 juta menjadi 290 juta utk tipe standar 36/78, agar mudah terserap kita beri bonus pagar utk transaksi sebelum 20 Januari"

Ada sedikit resistansi dari crew marketing karena harga jual naik berkisar 8%, tapi argumen tersebut bisa saya patahkan bahwa kalian menjual unit dlm kondisi unit sdh ready dan infra sdh terbentuk, jauh lebih sulit kalian menjual unit blm ready dan infra blm terbentuk

Selesai brefing Staff acunting sy mendekat dan berkata :

"Bos kalo harga di naikkan 20 juta per unit di kali 4 unit kita dapat cash in tambahan 80 juta dong sdh lebih dari cukup untuk menutupi devisit biaya jalan cor beton artinya itu tidak menggerus bonus Staff teknik dan bapak dong"

"Wis ora usah brisik, yen ora pinter yo ojo ngimpi dadi bos nuw"

DEVELOPER ADALAH SENI MELUKIS BIAYA BIAYA DI KANVAS PROJRECT"

Dicari lahan hot deal dengan kriteria berikut :

Bismillah..

Dicari lahan hot deal dengan kriteria berikut :

* Bukan sawah
* Sudah sertifikat SHM/SHGB
* Tidak sedang dijaminkan
* Pemilik tunggal 1nama
* Lokasi terjangkau
* Jalan bisa dilewatin 2mobil persimpangan
* Tidak jauh dari fasum fasos
* Minimal 2ha
* Harga permeter 200rb maks 250rb karena diperuntukkan untuk rumah subsidi
* tanah datar tanpa urug
* pembayaran termin dengan dp maks 15% dari nilai transaksi

Fee untuk mediator 1% diberikan 1mnggu setelah tanda tangan notariil ppjb
1% sisanya stelah ijin terbit
Yang punya list seperti kreteria di atas silahkan japri WA 0821 1310 2092
Atau boleh inbox tinggal kan no kontak nya..

HABIS MAIN DENGAN BENCONG MATI KECAPEKAN DITEPI JALAN

HABIS MAIN DENGAN BENCONG

MATI KECAPEKAN DITEPI JALAN 

Sebuah lahan seluas 3.6 ha yang konon harga pasaran di angka 300.000/m2, mendadak ditawarkan seharga 200.000/m2 saja. Pemilik tanah butuh uang, begitu kata makelarnya yang punya lisensi RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia). 

Lokasinya lumayan bagus, hanya 6 km dari pusat kota Sidoarjo. Kalau gak salah di daerah itu pernah ada berita seorang pria tewas ditepi jalan, rumornya kecapekan habis main dengan bencong. Peduli setan, cuma rumor. Emang gue pikirin? 

Dapat tawaran seperti ini, seperti biasa saya respon secara standar dengan jurus hotdeal seperti ini :

1. Uang tanda jadi Rp 10 jt

2. Uang muka 1 senilai Rp 140 jt dibayar 1 bulan sejak uang tanda jadi, bersamaan penandatangan PPJB. 

3. Grace period 3 bln mengurus perijinan.

4. Bayar lagi Rp 350 jt saat ijin terbit, bersamaan dilakukan AJB PPAT atau pelepasan hak

5. Bersamaan dengan AJB PPAT, dilakukan penandatanganan pengakuan hutang.

6. Pembayaran selanjutnya dibayar dan diangsur sesuai penjualan.

7. Pelunasan dilakukan max 3 th sejak ijin terbit. 

8. Pemilik tanah dapat profit sharing 20%. 

Skenario legalnya bagaimana? Perhitungan bisnisnya bagaimana?

Mata uang termahal dalam bisnis properti adalah NEGOSIASI

Mata uang termahal dalam bisnis properti adalah NEGOSIASI

Sebuah kalimat yg saya meyakini bahwa hal tersebut akan banyak di amini oleh praktisi, karena keberhasilan setiap praktisi ketika ingin terjun di bisnis properti adalah di titik negosiasi

Banyak disiplin ilmu yg mengajarkan kepada para pemula utk eksekusi lahan HOT DEAL di mulai ketika negosiasi dengan pemilik tanah, seni tertinggi dalam negosiasi tanah adalah ketika mampu menundukkan pemilik tanah yg AWALNYA minta di bayar CASH JRENG mampu di lunak kan dgn bersedia di bayar secara termin waktu bertahap

Setelah lahan bisa dieksekusi dgn skenario HOT DEAL lantas dibuatlah proposal business plan yg berisi kebutuhan modal kerja, potensi profit dan berapa lama umur projrct dengan data pendukung lainnya dan sudah barang tentu kaidah sebuah bisnis dikatakan menarik ketika kita mampu menyodorkan sebuah opportunity yg mampu menekan modal kerja tapi memberi out put laba yg yang rasional

Dalam mengelola sebuah projrct disiplin ilmu yg saya pakai adalah strategi catenaccio (cadangan modal kerja 120% dari modal yg dibutuhkan), bukan strategi total football yg terlalu optimis menekan modal kerja dengan berharap mendapat cash in dari konsumen utk menutupi kebutuhan projrct

Walaupun strategi catenaccio yg saya terapkan tapi dalam mendistribusikan modal kerja pun saya sangat super Extra hemat di awal awal progres project, biasanya saya baru full tempur jika memang perijinan sdh terbit dan sdh terserap lebih dari 60%, strategi parkir bus seperti ini tentu akan membuat crew marketing sedikit mengeluh tapi ketika ketika mendapatkan umpan serangan balik yg manis maka akan berakibat pada sebuah landing yg manis di akhir projrct

Di sebuah lokasi saya berhasil menggandeng kontraktor yg bersedia sy bayar tanpa DP, termin pertama saya bayar setelah progres 50% dan pelunasan saya bayar setelah akad KPR Konsumen (Anda lihat di sini kami hanya cukup menganggarkan buget 50% setiap unitnya karena sisanya di cover dari perbankan)

Di sebuah lokasi lain utk mengurus perijinan sampai terbit IMB saya menandatangani sebuah kontrak dengan tenaga jasa perijinan senilai 400 juta utk luasan 2 ha, dan salah satu klausul pasalnya adalah bahwa sy cukup membayar 30% setelah perijinan terbit 50% dan pelunasan sy bayar setelah IMB terbit

Coba perhatikan 2 paragraf di atas, selain saya ingin menekan modal kerja yg dikeluarkan tidak besar di awal tapi esensinya adalah sy ingin mendapatkan dan bisa mengawal setiap tahapan dengan baik tanpa ada kekhawatiran bakal ditipu atau di tinggalkan kontraktor di tengah perjalanan

"OK pak, saya butuh urugan sebanyak 4,300 kubik dengan total nilai kontrak kerja senilai 344 juta, saya akan berikan DP 50 juta setelah tanah bapak masuk 1.000 kubik adapun pelunasan akan saya bayar 90 hari setelah BAST yg sdh kita tanda tangani bersama"

#SELAMAT #BEKERJA

NEMU KONSEP BAGUS TENTANG OMZET

Pagi ini kepikiran konsep bagus tentang OMZET.

Namanya tangga omzet dalam bisnis.

Banyak orang pengen banget bisa tembus omzet 100 juta pertamanya, tapi kadang sikapnya masih kayak omzet 100ribu.

Maunya gede, tapi belajarnya males-malesan
Mau kenceng omzetnya, tapi actionnya ogah-ogahan

Sederhana banget konsepnya

Omzet sejuta sebulan
Omzet sepuluh juta sebulan
atau Omzet 100 juta sebulan

itu pola pikirnya beda, strateginya beda, bahkan masalah yg dihadapi juga beda

Kalau mau tembus omzet 100 juta, belajar dan actionnya juga harus beda.

Ga bisa sama ama orang yg hanya mau tembus omzet sejuta sebulan.

Kebayang?

Ini berbicara tentang mindset, pola belajar, pola action dan daya juang KONSISTEN nya.

Kalau mau omzet gede, maka gaya belajarnya jangan yg gratisan
Kalau mau omzet kenceng belajar investasi ilmu, belajar investasi leher keatas.

Saya ga berbicara tentang training seharga belasan juta. Tapi saya berbicara tentang mental gratisan. Banyak yg pengen omzetnya tembus ratusan juta, tapi MALES dan GA MAU ngeluarin duit pas ada training bagus.

Saya belajar memahami tentang konsep "ada harga yang harus dibayar" ini berbicara tentang konsep pengorbanan investasi.

Teman-teman di lingkaran saya yg omzetnya bisa gila-gilaan, mereka ACTION nya gila-gilaan, dan awal mulanya karena BELAJARnya gila-gilaan.


Sekali lagi...
Kalau mau tembus omzet ratusan juta, maka gaya belajar dan gaya action kita juga harus beda.

Inget konsep JANGAN NGAREP ?

Saya pernah bahas di materi sharing saya sebelumnya.

Kalau mau punya bisnis tapi takut gagal, maka JANGAN NGAREP bisa punya bisnis

Kalau mau punya omzet gede tapi belajarnya males-malesnya, maka JANGAN NGAREP punya omzet gede

Mau tembus omzet 100 juta tapi ACTION nya ga KONSISTEN, maka JANGAN NGAREP bisa tembus 100 jt

Konsep jangan ngarep sejalan dengan pribahasa sederhana tapi tetap powerful. Sukses dekat dengan orang yang tidak pernah berhenti berusaha meski kadang tidak mudah.

Setuju?

Udah gitu ajaa, entah kenapa kepikiran tiba-tiba tentang konsep ini. Next saya bahas lebih seruuuu. *tunggu wangsit hehehe

Mengenal Added Value Pesaing

Mengenal Added Value Pesaing

Banyak diantara kita, pemain lama maupun baru bisnis properti syariah (prosya) saya liat begitu semangat mengedepankan added value (nilai tambah / av) syariah pada property yang dipasarkan. Tidak salah sebenarnya, meski pada akhirnya, saya sebagai head marketing d'Ahsana melihat bahwa av syariah tidaklah cukup.
Hm.... Mungkin bagi sebagian umat Islam yang aqidahnya terdidik, av syariah is everything, tapi bagaimana dengan umat Islam secara umum yg belum bisa membedakan riba dan keuntungan ? Dan jujur saja, yang beginian itu banyak !!! Betul ?

Nah, mungkin itulah kenapa, saya dan team dalam memasarkan property memiliki 3 jurus yang siap dihantamkan kepada 3 jenis manusia. Jenis mukmin, jenis pedagang, dan jenis pekerja.

Wow, apa tuh jurusnya ? Hehehehehe, kita bahas diluar tulisan ini saja. Karena sesungguhnya yang ingin saya bahas, adalah strategi pemain property konvensional (prokon) dalam mengalahkan kita. What ? Emang bisa ?

Kalo dalam hal syariah, TIDAK BISA! Tapi dalam av lain, khususnya harga, karena diakui atau tidak, prosya masih tidak bisa menyentuh calon pembeli dengan dana cekak, dan akhirnya mereka -prokon- jauh memimpin. Apalagi dengan strategi terbaru tanpa DP yang bisa mereka lakukan.

Sebelumnya, pernah tidak melihat iklan prokon yang mengedepankan DP 10% ?! Bahkan tanpa DP ?

Ini benar dan bisa mereka lakukan!! Tentu saja dengan akal muslihat, karena bila mereka benar melakukannya tanpa muslihat pasti akan terhadang regulasi KPR Perbankan.

Ketahuilah ikhwan / ukhtifillah, karena para prokon ini sudah terbiasa makan harta riba, bagi mereka harta hasil menipu pun tak apalah mereka makan. Yang penting, prokon mereka laris dan dibeli.

Kita ketahui bahwa BI membuat aturan yang saat ini menjebak mereka dalam kekuatan memasarkan prokon dengan ketentuan DP minimal 30%. Dibawah itu, regulasi pasti menutup. Akhirnya, mereka menggunakan strategi penggelembungan harga prokon yang diajukan ke perbankan plus pengakuan "bohong" bahwa buyer telah DP 30%.

Contoh, harga rumah 230jt, maka seharusnya DP 69jt. Tetapi dengan DP 23jt saja seseorang bisa tembus KPR karena pihak developer "membantu" membuat pernyataan telah menerima DP 30%. Loh, jadinya kurang dong uang yang diterima developer ? TIDAK, karena pada saat yang sama, developer mengakui bahwa harga rumahnya tidak 230jt tetapi menjadi minimal 276juta (230+69-23). Kenapa minimal ? Karena pihak developer juga perlu dana lebih untuk nyogok pihak Appraisal. Siapa itu ?

Pihak appraisal adalah pihak ketiga sebagai utusan bank yang akan menaksir harga prokon yang dijual. Pihak ketiga inilah yang dipercaya bank untuk memperkirakan apakah sesuai, harga yang diajukan developer dengan kondisi dan lokasi real dari prokon. Disinilah akan sangat rawan permainan suap menyuap.

Dengan logika yang sama, pihak developer pun bisa menjual prokon dengan tanpa DP sekalipun!!!

Nah, kalo sudah begini, apakah kita sebagai pemain prosya akan kalah ? Bisa ya, bisa tidak. Semua tergantung antum, dalam menonjolkan av yang antum miliki.

Ingat, pada dasarnya syariah itu bukan av kita, karena kita sebagai muslim memang wajib taat pada syariah dalam hal apapun.

Carilah av prosya antum sendiri, dan jadikanlah syariah itu jalannya, tanpa terlalu banyak berharap av syariah sebagai satu-satunya av yang akan membuat calon pembeli be

rbondong bondong membeli. Ingatlah, selama Khilafah belum tegak, av syariah itu tak kan hidup bugar karena sistem hidupnya membobrokkan.

Irfan Abu Jundi

Sentuhan ayah

Curhat sangat panjang..tidak perlu dibaca
------------------------------------------------------------

Pic ini didapat dari ruangan praktek Prof.Dr. Djauhar Ismail,SpA, MPH, Phd. di klinik tumbuh kembang sarjito, tentu atas ijin beliau saya ambil gambar ini.

Tidak lama saya berada di ruangan ini hanya sekitar 20 menit, namun luar biasa tamparan besar buat saya, karena kekurangsyukurnya saya, karena kesombongan saya, karena keterlenaan saya.

Ruangan klinik tumbang masih sepi hanya ada 3 pasien..

Sudut pandangan yang pertama, duduklah saya disamping seorang ibu yang sangat muda menggendong babynya yang sepertinya microchepaly (ukuran kepala kecil) yang artinya membuat perkembangan motorik anak menjadi terganggu, di usianya yang sudah 9 bulan, dia belum sanggup mengangkat kepalanya. Yang membuat saya kagum si ibu ini hanya datang sendiri tanpa suami dan keluarganya. Padahal dalam keadaan demikian saya yakin perempuan butuh laki-laki.

Di sudut pandangan sebelah timur, tampak seorang ibu yang sudah kelihatan agak sepuh sedang menitah anaknya. Ya, anak itu sudah berusia 5 tahun tapi belum bisa berjalan, menurut sang ibu (sebelumnya saya kira neneknya) anaknya terdiagnosa down syndrome. Dan lagi-lagi ibu itu hanya ditemani oleh anak perempuannya yang masih SMA.

Di sudut pandangan depan saya, seorang anak sedang di terapi speech delayed. Dia masih kesulitan dan malas bicara padahal usianya sudah 4 tahun. Hanya ada 2 kata yang selalu diucap yaitu mamah dan maem. Dan sekali lagi tidak tampak sosok laki-laki di dekatnya, hanya ada mamah dan neneknya.

Tidak berapa lama, beliau datang dan meminta saya ke ruangan dan tidak sampai 3 menit urusan acc ujian beres, selebihnya kami banyak berbincang. Penasaran saya tanyakan makna dan maksud beliau memajang gambar "father's touch". Penjelasan beliau panjang lebar yang intinya saat ayah memeluk, menyentuh sesungguhnya ia sedang mentransfer kemampuan dan kemandirian pada diri anak. Selain itu aspek yang sifatnya berani berinteraksi dengan figur otoritas yang dimiliki ayah. Hmmmm....dalam sekali maknanya.

Beliau mengatakan, " coba, jenengan lihat di ruangan ini mana anak yang diantar ayah, kakek atau om atau pakdhenya?.." hehee iya juga ya.

Tak heran jika banyak anak perempuan yang dekat dengan ayahnya akan tumbuh sebagai pribadi yang tangguh. Tentu tak heran pula jika banyak para gadis kemudian berusaha mencari dan menikahi laki-laki pujaannya kelak yang memiliki sifat dan sikap seperti ayah yang dikaguminya.

Sedangkan pelukan dari ibu akan mentransfer sifat penuh kasih atau empati pada anak. Ibu itu figur afeksi, yang ketika anak sakit, ia akan memeluk anak maupun mengambilkan obat untuk anak. Anak yang sering mendapat pelukan ibu akan menjadi pribadi yang mudah memberikan kasih sayang atau rasa simpati kepada orang lain.

Ditilik dalam kehidupan nyata, ayah memang tak selalu intens dalam memberikan pelukan kepada anak. Bisa jadi, ayah yang sulit memeluk dulunya juga mungkin jarang dipeluk.

Karena si ayah tumbuh dan berkembang jarang dipeluk, ia akan melakukan hal yang sama kepada anaknya. Tetapi kalau ia biasa dipeluk, ia akan memeluk anaknya. Dalam penelitian yang dirilis dalam buku The Miracle of Hug-nya tersebut, mengungkap bahwa pelukan orangtua kepada anaknya dapat membangun konsep diri yang positif, mengurangi emosi negatif seperti kesepian, cemas atau frustasi, serta meningkatkan kecerdasan otak, merangsang keluarnya hormon oksitosin yang memberikan perasaan tenang pada anak.

Dengan pelukan pula, anak akan merasa dicintai dan dihargai. Anak yang sering mendapat pelukan dari orang tuanya akan lebih efektif sembuh dari depresi, dan akan timbul rasa percaya dirinya untuk menyelesaikan berbagai permasalahan. Bahkan, pelukan saat inisiasi dini, sesaat setelah bayi terlahir ke dunia, akan mentransfer sejenis mikroorganisme yang membuat daya tahan tubuh bayi semakin kuat.

Tak perlu khawatir dengan mitos yang mengatakan bahwa anak yang sering mendapat pelukan akan menjadi cengeng. Lupakan paradigma kalau anak saya laki-laki harus bermental kuat, kalau dipeluk-peluk nanti melempem. Enyahkan pikiran kalau anak saya cuman perempuan satu-satunya ini, dengan didikan "kenceng" supaya dia mandiri tidak manja. Heheee halo bapak ibu..tegas, mandiri, kuat tidak dibentuk dengan kekerasan (verbal atau fisik sekalipun). Banyak pakar yang sudah ber-quotion bahwa sentuhan dan pelukan orangtua kepada anaknya sungguh memiliki kehebatan luar biasa yang tidak dimiliki obat-obat ciptaan dokter di dunia.

Jadi, siapkan sentuhan dan pelukan terbaik untuk anak-anak tersayang. Minta maaflah dan istighfarlah sudah sering bertindak "kasar" kepada anak-anak.

Allahu Akbar..air mata ini langsung mengalir mendengar penjelasan sosok kharismatik di depan saya ini.

Maturnuwun prof...

Selamat bermalam minggu dengan tidak lupa sentuh dan kecup kening anak kita seraya mendoakan yang terbaik qurrota'ayun kita.

QA

-mamah maulaya - bu wisnu